Lei de Segurança de Edifícios do Reino Unido: os impactos até agora e os principais problemas futuros

Com o objetivo de aumentar os padrões de segurança em projetos e construções, o novo regime elevou o nível do que se espera de organizações e indivíduos no setor e aumentou a aposta na responsabilização.

Com muitas das novas regras e requisitos da Lei sendo implementados em etapas ao longo do tempo – e mais ainda por vir – empreiteiros, projetistas e proprietários de infraestrutura precisam se manter atualizados sobre suas obrigações futuras e atuais. A não observância dessas regras pode ter consequências graves. Aqui, avaliamos algumas das principais oportunidades e desafios até o momento e discutimos como se preparar para o que está por vir.

Abraçando oportunidades e desafios

A BSA impõe deveres adicionais aos contratantes, além daqueles estabelecidos no Regulamento de Construção (Projeto e Gestão) de 2015. Entre as principais questões com as quais muitos ainda estão lutando estão:

Entendendo os requisitos de competência dos contratados: Os contratados devem garantir que toda a equipe (incluindo subcontratados) que trabalha em um projeto seja competente para tal. Isso é desafiador porque a descrição de competência é vaga: sendo amplamente definida como possuir as "habilidades, conhecimentos, experiência e comportamentos" necessários. Claramente, dada a diversidade de disciplinas no setor, é difícil estabelecer requisitos específicos para todas as profissões.

Portanto, projetistas e empreiteiros devem se familiarizar com as orientações de HSE sobre competência, como as normas PAS 8671 e PAS 8672. Elas oferecem orientações práticas sobre conformidade técnica, gestão de riscos de projeto e construção, gestão de informações e interação com outros responsáveis. Os empreiteiros principais também devem atualizar regularmente seus treinamentos técnicos e tomar medidas para garantir que a experiência de cada profissional no local seja compatível com a tarefa.

Estabelecendo o "fio condutor": Provavelmente, a maior mudança recente no processo de construção é a exigência de um "fio condutor" de informações disponíveis ao longo da vida útil da edificação. A tecnologia necessária para implementar isso já existe em grande parte na forma de BIM; no entanto, para monitorar a saúde e a segurança de suas instalações em tempo real, os profissionais da construção e operadores de edifícios precisam se tornar mais hábeis em utilizá-la.

A adoção generalizada de registros e monitoramento ativos pode melhorar radicalmente as operações e a manutenção de instalações novas e existentes. No passado, manter o controle de dados de operação e manutenção, registros de instalação e dados ambientais de edifícios era oneroso. A obrigatoriedade da implementação de um sistema centralizado, embora inicialmente criando uma camada adicional de administração, deve alinhar efetivamente os trabalhos de manutenção, reparo e renovação em vários sistemas, bem como com os padrões do setor e dados de edifícios em tempo real. Isso pode limitar a falha de sistemas e as interrupções causadas em obras de recuperação e regeneração, especialmente em edifícios antigos.

Conscientização sobre os novos limites de sinistros: A Lei de Serviços de Segurança (BSA) amplia significativamente o prazo para a apresentação de sinistros – um fato frequentemente ignorado. O prazo para sinistros relacionados a obras realizadas após junho de 2022 passou a ser de 15 anos (em vez de seis) e de 30 anos para obras realizadas antes dessa data. Os empreiteiros devem garantir que as garantias e os seguros cubram os prazos estendidos e identificar os projetos que possam estar em risco de sinistros devido à extensão. Não cumprir essa obrigação pode ser extremamente custoso.

Problemas significativos na loja

A legislação foi elaborada para ser iterativa, portanto, incorporadoras e empreiteiras devem atualizar continuamente seus conhecimentos sobre a Lei para garantir que compreendam plenamente os impactos em seus projetos e negócios, e que novas mudanças e atualizações estejam em seus planos o mais breve possível. Em breve, elas devem:

Prepare-se para a Taxa de Segurança de Edificações: que deverá ser introduzida ainda este ano para todas as novas instalações que exijam aprovação do Controle de Edificações. Isso aumentará significativamente o custo do projeto para os clientes, portanto, os empreiteiros principais devem estar preparados para aconselhar clientes inexperientes sobre o provável impacto.

Antecipe-se à recuperação de revestimentos: Uma questão ainda mais significativa no horizonte é o Plano de Aceleração da Recuperação de Revestimentos. Trata-se de uma parte importante da nova legislação que exige a remoção de todos os revestimentos inseguros de edifícios de alto risco e foi elaborada para evitar futuras tragédias após o incêndio da Grenfell Tower. Até 2030, residências privadas com mais de 11 m de altura deverão ter o revestimento removido ou ter uma data fixa para a conclusão das obras.

Pode parecer que temos muito tempo disponível, mas é vital começar a se antecipar agora. Com mais de 12.000 imóveis atualmente precisando de medidas corretivas no Reino Unido, a realidade é que fazer a vistoria de todos eles e a execução (ou mesmo a reserva) das obras dentro do prazo pode representar desafios logísticos e de recursos significativos. Algumas autoridades locais já estão lutando para garantir que tenham inspetores de construção ou engenheiros de incêndio qualificados em número suficiente para realizar as vistorias, e é provável que seus serviços sejam cada vez mais procurados à medida que 2030 se aproxima. As penalidades por descumprimento podem ser severas – além de multas, incorporadoras, empreiteiras e proprietários de imóveis podem enfrentar sanções penais caso não cumpram suas obrigações legais.

Portanto, seria aconselhável que as empresas desenvolvessem um plano de remediação, caso ainda não o tenham feito, e começassem a agir imediatamente. Isso poderia incluir a avaliação de seus próprios recursos e a realização de suas próprias vistorias. Fazer isso evitará o risco de deixar para muito tarde e descobrir que não há inspetores da autoridade local (ou independentes) disponíveis mais perto do momento. Isso também as ajudará a avaliar os custos envolvidos em cada edifício e, assim, permitir que compreendam a dimensão total de suas responsabilidades e planejem a execução das obras de remediação.

A conta para corrigir problemas de revestimento provavelmente será significativa. Estimamos um custo médio de £ 5 milhões para cada edifício, o que significa que, no total, a remediação do revestimento pode ser uma questão multibilionária. Também vale a pena notar que um processo judicial recente (BDW Trading Limited v Ardmore Construction Limited) cristalizou os deveres das construtoras de corrigir defeitos de construção, e mais casos semelhantes podem surgir. De fato, a escala das responsabilidades enfrentadas pelo setor de construção pode ser semelhante à do escândalo de venda enganosa do PPI (seguro de proteção de pagamento) que afetou as instituições financeiras do Reino Unido. Dado que o setor de construção opera com margens estreitas, tudo isso pode colocar uma pressão severa sobre os resultados financeiros. Gerenciar os custos ao longo do tempo e garantir que penalidades financeiras não sejam incorridas adicionalmente é essencial.

Tomando a iniciativa

As mudanças trazidas pela BSA foram abrangentes e estão longe de terminar – na verdade, alguns dos elementos mais críticos ainda estão por vir. Empreiteiros e projetistas devem priorizar a segurança das construções em suas operações, e aqueles que tomarem a iniciativa de lidar com suas crescentes obrigações o mais rápido possível terão mais chances de transformar desafios em oportunidades, mitigando os riscos futuros e mantendo os custos associados sob controle, na medida do possível. A hora de agir é agora.