La loi britannique sur la sécurité des bâtiments : les impacts à ce jour et les principaux enjeux à venir

Visant à renforcer les normes de sécurité dans la conception et la construction, le nouveau régime a relevé la barre de ce qui est attendu des organisations et des individus du secteur et a relevé la barre en matière de responsabilité.

Alors que de nombreuses nouvelles règles et exigences de la Loi sont mises en œuvre progressivement – et que d'autres sont à venir –, les entrepreneurs, les concepteurs et les propriétaires d'infrastructures doivent se tenir informés de leurs obligations actuelles et futures. Tout manquement à cette obligation pourrait avoir de graves conséquences. Nous analysons ici quelques-unes des principales opportunités et défis rencontrés jusqu'à présent et abordons les moyens de se préparer à l'avenir.

Saisir les opportunités et les défis

La BSA impose des obligations supplémentaires aux entrepreneurs, en plus de celles énoncées dans le Règlement sur la construction (conception et gestion) de 2015. Parmi les principaux problèmes auxquels beaucoup sont encore confrontés, on trouve :

Comprendre les exigences de compétences des entrepreneurs : Les entrepreneurs doivent s'assurer que tout le personnel (y compris les sous-traitants) travaillant sur un projet possède les compétences nécessaires. Cette tâche est complexe, car la description des compétences est vague : elles se définissent généralement comme la possession des « compétences, connaissances, expérience et comportements » nécessaires. De toute évidence, compte tenu de la diversité des disciplines du secteur, il est difficile d'établir des exigences spécifiques pour toutes les professions.

Par conséquent, les concepteurs et les entrepreneurs doivent se familiariser avec les directives HSE relatives aux compétences, telles que les normes PAS 8671 et PAS 8672. Celles-ci fournissent des conseils pratiques sur la conformité technique, la gestion des risques liés à la conception et à la construction, la gestion de l'information et la liaison avec les autres responsables. Les entrepreneurs principaux doivent également actualiser régulièrement leur formation technique et prendre des mesures pour garantir que l'expérience sectorielle ou industrielle de chaque professionnel présent sur le chantier soit adaptée à la tâche.

Établir le « fil conducteur » : Le changement le plus important apporté récemment au processus de construction est sans doute la nécessité de disposer d'un « fil conducteur » d'informations tout au long du cycle de vie du bâtiment. La technologie nécessaire à cette mise en œuvre existe déjà largement sous la forme du BIM ; cependant, pour surveiller en temps réel la santé et la sécurité de leur installation, les professionnels de la construction et les exploitants de bâtiments doivent maîtriser son utilisation.

L'adoption généralisée d'une tenue de registres et d'une surveillance actives pourrait améliorer radicalement l'exploitation et la maintenance des installations nouvelles et existantes. Auparavant, le suivi des données d'exploitation et de maintenance, des registres d'installation et des données environnementales des bâtiments était fastidieux. La mise en place obligatoire d'un système centralisé, tout en créant initialement un niveau administratif supplémentaire, devrait permettre d'harmoniser efficacement les travaux de maintenance, de réparation et de renouvellement sur plusieurs systèmes, ainsi que les normes du secteur et les données de construction en temps réel. Cela peut limiter les défaillances des systèmes et les perturbations causées par les travaux de réhabilitation et de rénovation, en particulier dans les bâtiments vieillissants.

Sensibilisation aux nouvelles limites de réclamation : La BSA allonge considérablement la période de réclamation, un fait souvent négligé. Le délai de réclamation pour les travaux réalisés après juin 2022 est désormais de 15 ans (au lieu de six), et de 30 ans pour les travaux réalisés avant cette date. Les entrepreneurs doivent s'assurer que leurs garanties et assurances couvrent ces délais prolongés et identifier les projets susceptibles de faire l'objet de réclamations en raison de cette prolongation. Tout manquement à cette obligation pourrait s'avérer extrêmement coûteux.

Problèmes importants en magasin

La législation étant conçue pour être itérative, les promoteurs et les entrepreneurs doivent constamment actualiser leurs connaissances afin de bien comprendre ses impacts sur leurs projets et leurs activités, et de se tenir informés des modifications et mises à jour à l'avance. À l'avenir, ils devraient :

Préparez-vous à la taxe sur la sécurité des bâtiments : elle sera introduite plus tard cette année pour tous les nouveaux locaux nécessitant une autorisation de contrôle des bâtiments. Cette mesure augmentera considérablement le coût du projet pour les clients. Les entrepreneurs principaux doivent donc être prêts à informer les clients inexpérimentés de l'impact probable.

Prenez de l'avance sur la réhabilitation des bardages : Un enjeu encore plus important se profile à l'horizon : le Plan d'accélération de la réhabilitation des bardages. Il s'agit d'un élément important de la nouvelle législation qui impose le retrait de tout bardage dangereux des bâtiments à haut risque et vise à prévenir de futures tragédies après l'incendie de la tour Grenfell. D'ici 2030, les résidences privées de plus de 11 m de hauteur devront avoir leur bardage retiré ou une date fixe pour l'achèvement des travaux devra être fixée.

On pourrait penser qu'il y a beaucoup de temps devant soi, mais il est essentiel de prendre les devants dès maintenant. Avec plus de 12 000 propriétés nécessitant actuellement des travaux de réhabilitation au Royaume-Uni, la réalisation de toutes les expertises et la réalisation (ou même la réservation) des travaux dans les délais pourraient poser d'importants défis logistiques et financiers. Certaines collectivités locales peinent déjà à disposer de suffisamment d'experts en bâtiment ou d'ingénieurs incendie qualifiés pour réaliser les expertises, et il est probable que leurs services seront de plus en plus sollicités à l'approche de 2030. Les sanctions en cas de non-conformité pourraient être lourdes, ainsi que des amendes. Les promoteurs, les entrepreneurs et les propriétaires pourraient être passibles de sanctions pénales s'ils ne respectent pas leurs obligations légales.

Les entreprises seraient donc bien avisées d'élaborer un plan de remise en état, si elles ne l'ont pas déjà fait, et de commencer à agir immédiatement. Cela pourrait inclure l'évaluation de leurs propres ressources et la réalisation de leurs propres expertises. Cela éviterait d'attendre trop longtemps et de constater qu'aucun expert local (ou indépendant) n'est disponible à ce moment-là. Cela leur permettrait également d'évaluer les coûts liés à chaque bâtiment et ainsi de comprendre l'ampleur de leurs responsabilités et de planifier les travaux de remise en état.

La facture pour corriger les défauts de revêtement risque d'être conséquente. Nous estimons le coût moyen à 5 millions de livres sterling par bâtiment, ce qui signifie qu'au total, la remise en état du revêtement pourrait représenter plusieurs milliards de livres sterling. Il convient également de noter qu'une récente affaire judiciaire (BDW Trading Limited contre Ardmore Construction Limited) a cristallisé l'obligation des promoteurs de corriger les défauts de construction, et d'autres affaires similaires pourraient suivre. En effet, l'ampleur des responsabilités auxquelles le secteur de la construction est confronté pourrait être similaire à celle du scandale de vente abusive d'assurances de protection des paiements (PPI) qui a touché les institutions financières britanniques. Étant donné que le secteur de la construction fonctionne avec des marges faibles, tout cela pourrait peser lourdement sur les résultats financiers. Il est essentiel de gérer les coûts dans la durée et de veiller à ce que des pénalités financières ne s'ajoutent pas.

Prendre l'initiative

Les changements apportés par la BSA ont été profonds et sont loin d'être terminés ; certains des aspects les plus critiques restent à venir. Les entrepreneurs et les concepteurs doivent placer la sécurité des bâtiments au cœur de leurs activités, et ceux qui prendront l'initiative de répondre à leurs obligations croissantes au plus vite auront plus de chances de transformer les défis en opportunités, d'atténuer les risques à venir et de maîtriser au maximum les coûts associés. Il est temps d'agir.