L'action en justice de Peab est le dernier exemple des problèmes d'application de l'arbitrage dans le secteur de la construction

Un bâtiment de la Cour d'appel de Svea à Stockholm, en Suède. Image : Adobe Stock

En Suède, l'entreprise de construction Peab s'est retrouvée dans une longue bataille juridique avec la société immobilière française Unibail-Rodamco-Westfield (URW) au sujet de travaux supplémentaires et de modifications de portée liés au projet Mall of Scandinavia - l'un des plus grands développements commerciaux de la région nordique.

Le litige portait sur des modifications apportées au contrat initial, des retards et des dépassements de coûts qui, selon Peab, n’ont jamais été entièrement compensés.

Après près de sept ans de procédure d'arbitrage, un tribunal a statué en faveur de Peab, lui accordant environ 1,4 milliard de couronnes suédoises (146 millions de dollars américains), plus les intérêts courus (pour un total d'environ 166 millions de dollars).

L'URW a cependant contesté la décision, déclenchant ainsi deux années supplémentaires de litige.

Le 28 mai 2025, la Cour d'appel de Svea à Stockholm a rejeté la contestation d'URW et confirmé la décision du tribunal, rendant la sentence définitive et exécutoire en vertu du droit suédois.

Mais Peab a déclaré qu'elle n'avait pas encore reçu de paiement et que l'URW n'avait pas encore mis en place de plan de paiement.

L'entrepreneur Peab remporte une bataille juridique, mais l'exécution de la sentence s'éternise

Le centre commercial Westfield de Scandinavie, en Suède. Image : Adobe Stock

La décision du tribunal était sans ambiguïté. Il n'a trouvé aucun motif juridique justifiant l'annulation de la décision arbitrale, rejetant les allégations d'URW concernant des irrégularités de procédure et une prétendue partialité.

Les observateurs juridiques ont noté que la position du tribunal renforçait la force et le caractère définitif des sentences arbitrales en Suède, une juridiction réputée pour respecter l'indépendance de l'arbitrage.

Malgré la clarté du jugement, Peab a déclaré n'avoir toujours pas reçu de paiement. Cela illustre bien comment, même lorsqu'un entrepreneur ou une entreprise de construction obtient gain de cause, le secteur est confronté à de nombreux obstacles à l'application de la loi.

Dans une déclaration ferme suite au jugement, Jesper Göransson, Président-directeur général de Peab, a déclaré : « Dès le lancement du projet, Unibail-Rodamco-Westfield, avec l'aide de ses avocats, a tenté de trouver la moindre échappatoire pour se soustraire à la bonne décision. Cela a entraîné des frais juridiques extrêmement élevés et a imposé une charge inutile au système judiciaire suédois. »

Pour commencer le recouvrement, Peab a déposé le 30 mai le bilan de Rodamco Projekt AB, filiale à 100 % d'URW, afin de faire valoir ses droits. La loi suédoise sur l'insolvabilité autorise les créanciers à déposer une demande de mise en faillite lorsqu'une entreprise est jugée incapable de payer ses dettes. Si elle est acceptée, la procédure placerait les actifs de Rodamco sous le contrôle d'un administrateur judiciaire et permettrait à Peab de recouvrer au moins une partie de la somme due par voie de liquidation.

Les analystes financiers estiment que la réclamation totale de 166 millions de dollars, qui comprend les dommages et les frais juridiques, pourrait avoir un impact sur le portefeuille nordique d'URW, en fonction de l'évolution de la procédure de faillite.

L'URW n'a pas publié de réponse publique détaillée mais a précédemment indiqué qu'elle n'était pas d'accord avec l'évaluation et la portée de la sentence arbitrale.

Les manœuvres juridiques sont courantes dans l'arbitrage international en matière de construction

Statue de Dame Justice tenant une balance. (Image : Adobe Stock)

Selon les cabinets d’avocats familiers avec l’arbitrage en matière de construction, l’exécution reste l’un des maillons les plus faibles dans la résolution des litiges.

Un exemple plus médiatisé – bien que structurellement différent – de contestation de l’application d’une décision après l’attribution d’une sentence s’est produit dans le long litige entre Cairn Energy (aujourd’hui Capricorn Energy) et le gouvernement indien.

En 2020, un tribunal arbitral international a statué en faveur de Cairn, accordant à la société britannique d'exploration et de développement de pétrole et de gaz 1,2 milliard de dollars après que l'Inde a imposé une demande d'impôt rétrospective des années plus tôt.

Cependant, l’Inde a refusé de payer, ce qui a incité Cairn à demander l’application de la loi dans plusieurs juridictions, notamment aux États-Unis, au Canada et en France.

Cairn a identifié et saisi des actifs du gouvernement indien à l'étranger, notamment des biens immobiliers et des aéronefs, avant de finalement parvenir à un accord en 2021, après l'abrogation par l'Inde de la loi autorisant l'imposition rétroactive. Finalement, Cairn n'a pas obtenu l'application complète de la loi et a finalement accepté un accord pour une somme inférieure.

Bien qu’impliquant un État souverain plutôt qu’un promoteur privé, cette affaire souligne à quel point même les décisions d’arbitrage décisives peuvent devenir de longues sagas internationales nécessitant un traçage des actifs et des pressions diplomatiques.

Quelle est la prochaine étape pour Peab ?

Jesper Göransson, PDG et président de Peab Image : Samuel Unéus/Peab

Les affaires Peab et Cairn illustrent une vérité plus large du secteur : une victoire juridique sur papier ne se traduit pas toujours par une indemnisation rapide ou garantie.

En Suède comme en Inde, l’application de la loi a nécessité des procédures judiciaires supplémentaires, des mesures stratégiques et des outils juridiques internationaux.

Mais l’entrepreneur suédois semble prêt à se battre, même si la bataille évolue au fil des années.

« Peab a droit à cette indemnisation et nous continuerons à mener cette affaire jusqu'à ce que nous recevions le paiement de ce qui nous est légitimement dû », a déclaré Göransson.

Que ce soit par la faillite, la saisie des actifs ou un éventuel règlement, le long chemin de Peab vers la guérison est loin d'être terminé et emblématique des barrières systémiques auxquelles les entrepreneurs sont confrontés même après avoir gagné.

Rodamco Projekt publie une déclaration et dépose une demande d'arbitrage pour dommages-intérêts

Et toute action en justice supplémentaire de Rodamco Projekt retardera ou modifiera certainement encore davantage ce résultat.

Le 2 juin, Rodamco Projekt a publié une déclaration exprimant sa déception face à la décision du tribunal de confirmer la majorité des sentences arbitrales rendues en faveur de Peab.

« Rodamco Projekt (RPAB)... salue la décision de la Cour d'appel de Svea d'annuler partiellement la sentence du tribunal arbitral rendue en 2023, reconnaissant certaines lacunes procédurales dans la décision et permettant à RPAB de poursuivre l'arbitrage pour des dommages-intérêts liquidés de 617 millions de SEK (65 millions de dollars) plus les intérêts à compter de 2016.

En 2011, RPAB a signé avec Peab un contrat clés en main pour la construction du Mall of Scandinavia, pour un prix fixe de 3,6 milliards de couronnes suédoises (377 millions de dollars). Au cours de la durée du contrat, RPAB a versé 3,6 milliards de couronnes suédoises à Peab comme convenu, une somme supplémentaire étant temporairement retenue en raison de ses propres réclamations contre Peab pour retards, dommages-intérêts et travaux défectueux non exécutés.

« Malgré les montants limités restant à régler entre les deux parties au moment de l'achèvement et les termes clairement définis du contrat clé en main, Peab a exigé une indemnisation supplémentaire s'élevant à 2,1 milliards de SEK (220 millions de dollars), puis a entamé une procédure d'arbitrage en 2017.

« En tant que seule contrepartie contractuelle de Peab, RPAB a cherché avec vigueur une solution juste et amiable aux soldes impayés et est encouragée à continuer par l'annulation partielle de la sentence.

La satisfaction de l'entreprise quant à la décision de la Cour d'appel de Svea est atténuée par son incapacité à reconnaître les autres vices de procédure importants de la décision arbitrale. Cette décision confirme l'octroi d'une indemnisation pour frais réclamés par Peab suite au non-respect de son budget interne pour son contrat à prix fixe avec RPAB, en raison de sa mauvaise gestion du programme de travaux. Cette demande reposait sur les propres calculs et hypothèses de Peab, sans preuve ni précision des coûts réels.

En 2021, le tribunal arbitral a conclu que Peab ne pouvait pas le faire, mais, dans un revirement surprenant, il l'a néanmoins autorisée à le faire dans sa sentence finale. Cette décision crée un précédent d'incertitude dans les contrats de construction à prix fixe en Suède.

Le 4 juin, la RPAB a annoncé avoir déposé une demande d'arbitrage contre Peab Sverige (Peab) pour obtenir des dommages-intérêts dans le cadre de ce litige. Le montant total de la réclamation, selon la RPAB, s'élevait à 1,1 milliard de couronnes suédoises (115 millions de dollars) au 4 juin, ce qui comprend la réclamation initiale de 617 millions de couronnes suédoises (65 millions de dollars) plus les intérêts sur la réclamation de 490 millions de couronnes suédoises (51 millions de dollars) de 2016.

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