¿Qué hace que los proyectos de construcción en el Reino Unido sean tan inusualmente caros?

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Londres siempre ocupa un lugar destacado en el ranking de lugares más costosos para construir.

Pero lo que es quizás más sorprendente que la presencia de la capital del Reino Unido en lo más alto del gráfico es la gran cantidad de otras ciudades del Reino Unido que ocupan puestos altos en el último índice, publicado ayer.

Bristol, en el suroeste de Inglaterra, tiene una población de apenas 450.000 habitantes y aun así se mantiene en el décimo puesto de la lista. Manchester y Birmingham ocupan los puestos 12 y 14 respectivamente.

De hecho, siete de los 20 primeros lugares están ocupados por ciudades del Reino Unido (ver la lista a continuación). La capital de Irlanda del Norte, Belfast, no se queda atrás, en el puesto 28.

La clasificación de Arcadis sugiere que el Reino Unido es un lugar especialmente caro para construir. ¿Por qué?

Diferentes factores, efectos acumulativos

En una entrevista con Construction Briefing , Simon Rawlinson, director de investigación y análisis estratégico de Arcadis, afirma: "Hay algunos efectos acumulativos de diferentes factores que han dado lugar a esto, pero es una tendencia a largo plazo. Creo que algunas de las razones son culturales. Al menos desde el punto de vista de los edificios entregados por nuestros contratistas, a diferencia de la construcción de viviendas en serie, tendemos a adoptar una forma de trabajo bastante artesanal y personalizada. A los arquitectos les gusta diseñar las cosas de una manera bastante personalizada y a los contratistas les suele gustar responder a eso.

“En otros mercados, y Francia es probablemente un buen ejemplo, los contratistas tienen un poco más de control sobre las soluciones que proponen. Están más motivados a estandarizar las soluciones que desarrollan. De manera similar, los contratistas estadounidenses también tienen mucho más control sobre el tipo de producto que entregan. El Reino Unido tiene una disposición cultural para diseñar y entregar soluciones únicas, incluso en el contexto de productos bastante estandarizados”.

Y Rawlinson se apresuró a señalar que el alto costo de la construcción en el Reino Unido no se limita a los edificios sino que también se aplica a los proyectos de infraestructura.

Otro factor importante es, en su opinión, el modelo de contracción del Reino Unido. “El Reino Unido tiene un modelo de contracción que transmite rápidamente la inflación, así como la deflación, pero tenemos múltiples niveles de subcontratación, mucho más que Francia, por ejemplo. Eso significa que hay múltiples niveles de costes de gestión y de cobertura de riesgos de beneficios, además del coste real de los recursos de mano de obra, plantas y materiales. Cuando se dan momentos como los que tuvimos después de la COVID, en los que la mano de obra escasea, eso se convierte en una tendencia inflacionaria bastante explosiva”.

La tercera razón que Rawlinson esgrime para explicar el alto coste de la construcción en el Reino Unido tiene que ver con el momento: recientemente se han introducido nuevas normas de sostenibilidad en el Future Buildings Standard y el Future Homes Standard , junto con cambios relacionados con la seguridad en los métodos de diseño y construcción tras el desastre de la Torre Grenfell .

“Hemos visto muchos cambios que influyen en la forma en que se diseñan los edificios en el Reino Unido durante el último año. No he visto ese nivel de incertidumbre regulatoria en ningún otro lugar y no se refleja en la inflación”, afirma.

Por último, observa una tendencia en el Reino Unido en la que cada vez más clientes solicitan proyectos de alta calidad que conllevan mayores costes. “Los clientes están invirtiendo en edificios de muy alta calidad con características como terrazas en la azotea y otras comodidades, interiores de mejor calidad. Hay una carrera por la calidad que creo que es más extrema que en muchos otros lugares. Tener características de cero emisiones netas es un elemento importante. Eso está impulsando a los clientes a gastar más en la especificación básica de construcción en términos de sistemas de aire acondicionado y redes de sensores. Hay más estándares como WiredScore y WELL y el mercado inmobiliario del Reino Unido es sensible a los estándares: la gente invertirá en estos estándares porque sabe que obtendrá una respuesta del mercado”.

Factores de costo para proyectos más grandes

En lo que respecta a proyectos y desarrollos de mayor tamaño en particular, Noble Francis, director económico de la Asociación de Productos de Construcción (CPA) del Reino Unido, ve cuatro razones importantes por las que el Reino Unido es un lugar tan caro para construir.

“En primer lugar, conseguir que los proyectos pasen por el sistema de planificación requiere mucho tiempo y recursos. Cuanto mayor sea el proyecto, más tiempo y más retrasos habrá a lo largo de un exhaustivo proceso de planificación. Para utilizar el ejemplo más extremo, la solicitud de planificación para el cruce del Bajo Támesis de 22,5 kilómetros tiene 359.000 páginas y ya se han gastado 800 millones de libras en el proyecto, a pesar de que no comenzará hasta 2026 como muy pronto”, explica Francis a Construction Briefing .

También señala que los proyectos y desarrollos de mayor envergadura también implican elevados costes de mitigación. La construcción de túneles para minimizar las quejas de los residentes locales puede añadir millones de libras a proyectos como el problemático proyecto ferroviario de alta velocidad del Reino Unido, HS2. Los compromisos de construir infraestructura local adicional como parte de desarrollos de viviendas de mayor envergadura mediante acuerdos jurídicamente vinculantes con las autoridades locales denominados Acuerdos de la Sección 106 también pueden aumentar los costes, señala.

Además, en el sector de la construcción en el Reino Unido existe una volatilidad de la demanda que se traduce en mayores costes a medio plazo. “La construcción en el Reino Unido es muy volátil, como hemos visto en la reciente caída brusca de la construcción de viviendas, pero esto también se aplica a los nuevos desarrollos de torres comerciales y a las infraestructuras. El gobierno terminó la central nuclear Sizewell B en 1995, pero no se construyó ninguna nueva central nuclear hasta Hinkley Point C en 2016. No hay una cartera constante de proyectos a largo plazo en el Reino Unido”, afirma Francis.

“Como resultado, los modelos de negocios de los principales constructores de viviendas y contratistas principales en el Reino Unido necesitan centrarse en lidiar con la volatilidad de la actividad subcontratando el costo, la actividad y el riesgo en lugar de hacer grandes inversiones iniciales en habilidades, capacidad y métodos modernos de construcción para una tasa de retorno a largo plazo”, agrega, volviendo al punto de Rawlinson sobre capas significativas de subcontratación en el sector de la construcción del Reino Unido.

Entre otros factores que contribuyen a la elevada factura de los proyectos del Reino Unido, citados por Francis, se encuentran las continuas pausas en los proyectos, las revisiones de consultoría y los cambios en las especificaciones.

¿Una señal de salud del mercado?

Muchos de esos contribuyentes difícilmente podrían considerarse algo positivo, pero el descenso de una ciudad en la clasificación de Arcadis de los lugares más caros para construir tampoco es necesariamente una buena noticia.

Hong Kong cayó al noveno lugar en el índice (Imagen: estherpoon vía AdobeStock - stock.adobe.com)

Hong Kong ha ocupado tradicionalmente los primeros lugares en la lista de Arcadis, pero este año ha caído al noveno lugar.

Eso no se debe a que la industria haya descubierto una fórmula secreta para construir de manera más rentable. Más bien, dice Rawlinson, es una señal de que el sector de la construcción está en dificultades.

“Hong Kong es una ciudad que ha ido bajando en el índice, lo que refleja que el mercado ha sido bastante difícil en los últimos años. A menudo, cuando las ciudades bajan, es un signo negativo en lugar de positivo. En Hong Kong, el sector privado se ha ralentizado y es un mercado ferozmente competitivo. Probablemente sea un lugar bastante difícil para un contratista.

Pero Rawlinson también reconoce que una ciudad que ocupa un puesto alto en la clasificación es problemática, en particular en el sector público. “Se quiere poder ofrecer la mayor cantidad posible de infraestructura social y económica. Esa es una de las razones por las que el gobierno del Reino Unido ha estado invirtiendo en varios aspectos de la mejora del proceso de fabricación fuera de la red”, afirma.

Otra ciudad que ha caído en el ranking es Ámsterdam, en los Países Bajos, donde la preocupación por la contaminación con nitrógeno ha provocado una reducción significativa en el número de permisos de construcción concedidos.

Múnich, por el contrario, ha subido rápidamente al sexto lugar en medio de la alta inflación en Alemania.

Sin embargo, hay otro factor que determina la posición de una ciudad en las tablas y son las fluctuaciones monetarias.

“Es una variable que no hay que olvidar. No se movió mucho en el período hasta que congelamos la moneda, que fue en febrero mientras estábamos compilando el informe”, dice Rawlinson. “Pero el dólar estadounidense ha comenzado a fortalecerse un poco recientemente y fue muy fuerte en 2023, por lo que se producen estos movimientos que a menudo están relacionados con cosas que no tienen nada que ver con el sector de la construcción”.