Perspectivas del mercado de la construcción para 2025: Alemania

Un cambio importante hacia una política fiscal más expansiva impulsará el crecimiento de Alemania a partir de 2026, mientras que las perspectivas a corto plazo siguen lastradas por un conflicto arancelario previsto entre EE. UU. y la UE. Incluso antes de la formación de un nuevo gobierno tras las elecciones de febrero, el Parlamento votó con una mayoría de dos tercios la creación de un fondo extrapresupuestario de 500 000 millones de euros con una duración de 12 años para infraestructuras y la ampliación del fondo extrapresupuestario existente para defensa sin ninguna limitación específica.

Esta importante expansión de la inversión pública, que estará exenta de las normas alemanas de freno de la deuda y no se computará en el déficit presupuestario anual, probablemente genere un gasto público adicional de entre el 1,5 % y el 2,0 % del PIB anual durante la próxima década. La naturaleza de la inversión en defensa e infraestructura, que implica largos plazos de planificación y aumentos en la capacidad productiva, implica que el crecimiento del PIB real en 2025 apenas se verá afectado. Sin embargo, desde 2026 hasta aproximadamente 2031, hemos aumentado nuestras previsiones de crecimiento del PIB real en unos 50 puntos básicos de media.

La inversión fija solo repuntó modestamente en el cuarto trimestre de 2024, tras haber disminuido durante la mayor parte del período 2023-24. La persistente incertidumbre sobre las perspectivas de la demanda interna y externa ha sido decisiva, agravada por el giro hacia partidos de extrema derecha en diversas elecciones nacionales y europeas y por el proceso de consolidación fiscal autoimpuesto por el gobierno alemán.

La demanda de construcción comenzó a recuperarse a finales de 2024, y factores estructurales como la demanda acumulada de vivienda, las necesidades de los migrantes y el sustancial aumento del gasto público en transporte, energía, infraestructura informática y sector militar la reforzarán a partir de finales de 2025. La inversión en equipos se enfrenta a un mayor desafío dada la pérdida estructural de competitividad derivada de la pérdida del gas ruso barato y un mercado de exportación a China mucho más difícil que en el pasado. Se espera que la disminución de las presiones inflacionarias permita al BCE continuar la flexibilización de la política monetaria. Prevemos que el BCE recortará los tipos de interés en 50 puntos básicos adicionales este año, y que el tipo de interés de depósito alcanzará un tipo terminal del 2,0 % durante el tercer trimestre de 2025.

Recuperación gradual

Tras una disminución estimada del 3,1 % en 2024, se prevé que el gasto total real en construcción en Alemania aumente un 1,3 % en 2025. Esto indica una recuperación gradual, ya que los elevados costes de financiación, la incertidumbre geopolítica y el creciente proteccionismo deberían seguir minando la confianza de los inversores en todo el sector. El repunte previsto en la actividad de la construcción se verá limitado por las caídas previas en los permisos de obra y los nuevos pedidos, antes de una aceleración del crecimiento hasta el 3,0 % en 2026.

La última encuesta del Índice de Gerentes de Compras™ (PMI®) de Construcción de Hamburg Commercial Bank (HCOB) en Alemania, elaborada por S&P Global, mostró que la falta de nuevos pedidos seguía siendo un problema en el sector a principios de 2025. Los nuevos pedidos cayeron a un ritmo marcado y acelerado en enero de 2025, lo que las empresas encuestadas atribuyeron a la falta de oportunidades de licitación, los altos costos de construcción y financiación, y la debilidad general de la economía. Como resultado, las empresas constructoras continuaron reduciendo su plantilla y su actividad de compras, manteniendo una perspectiva pesimista sobre la actividad de construcción para los próximos 12 meses.

El gasto en construcción residencial en Alemania se redujo aproximadamente un 4,9 % en 2024, debido a la retirada de compradores y constructores de la compra de viviendas y el inicio de proyectos ante la preocupación por la asequibilidad y la rentabilidad. El número de permisos de construcción emitidos también mantuvo una tendencia a la baja a lo largo del año, lo que debería limitar la recuperación prevista del crecimiento de la construcción residencial al 1,1 % en 2025. Además, si bien la caída de los tipos de interés y el aumento de los ingresos reales deberían atraer de nuevo a los compradores al mercado, es probable que los problemas de asequibilidad persistan a medida que los precios de la vivienda se aceleren. Si bien la demanda de vivienda muestra indicios de recuperación, los indicadores de oferta siguen siendo débiles, con un descenso interanual del 18,9 % en el número de permisos de construcción emitidos durante los primeros 11 meses de 2024, según Destatis.

Apetito inversor

En el sector no residencial, se estima que el gasto en construcción disminuyó un 1,8 % en 2024 y se prevé un modesto repunte del crecimiento hasta el 1,5 % en 2025, ya que el débil crecimiento económico y los elevados costes de financiación y construcción siguen lastrando el interés de los inversores por los nuevos desarrollos. Dada la incertidumbre política interna y la perspectiva de tensiones comerciales, es probable que las empresas se mantengan cautelosas con respecto a los proyectos de edificación corporativa hasta bien entrado 2025.

A medida que las condiciones económicas y financieras mejoren aún más, el crecimiento debería mejorar hasta el 3,2 % en 2026. La construcción de oficinas, que domina el segmento no residencial, seguirá viéndose afectada por las incertidumbres económicas y políticas y los mayores costos de desarrollo, aunque varios proveedores globales de servicios inmobiliarios, incluido Knight Frank LLP, esperan un aumento gradual de la actividad inversora durante 2025. Dicho esto, la transición hacia el trabajo híbrido está aumentando la demanda de espacios de alta calidad, especialmente en ubicaciones céntricas, que cumplan con los requisitos ambientales, sociales y de gobernanza y, como resultado, la renovación o reutilización de los espacios de oficinas existentes probablemente seguirá siendo un enfoque clave para muchos propietarios de edificios.

En el resto del segmento de estructuras no residenciales, muchos proyectos de fábricas de microchips para vehículos eléctricos se han suspendido o pospuesto debido a los altos costos, problemas financieros y dudas sobre su viabilidad durante los últimos 12 meses. Sin embargo, la inversión en proyectos de energías renovables ha aumentado en los últimos meses; por ejemplo, Fráncfort aprobó una iniciativa de construcción de escuelas en septiembre de 2024 que contempla una inversión de 1000 millones de euros en la construcción y renovación de escuelas durante los próximos cinco años.

Se prevé que el gasto en construcción de infraestructura disminuya de un 2,0 % en 2024 al 1,8 % en 2025 debido a la incertidumbre política. No obstante, la expansión sostenida se verá impulsada por la inversión en la renovación y modernización de la infraestructura de transporte, así como por diversos proyectos energéticos destinados a transportar electricidad procedente de fuentes renovables.

Gastos adicionales

Además, la creación de un nuevo fondo extrapresupuestario para aumentar el gasto en infraestructura podría impulsar el crecimiento de la construcción en 2026-27. En agosto de 2023, el gobierno aprobó 211.800 millones de euros para su Fondo de Clima y Transformación, destinados a financiar diversos proyectos de renovación de edificios, descarbonización e industria entre 2024 y 2027. De la financiación total, 57.600 millones de euros se destinaron a 2024, incluyendo 4.700 millones de euros para infraestructura de recarga de vehículos eléctricos y 4.000 millones de euros para infraestructura ferroviaria.

El fondo también reservó 12.500 millones de euros para que el operador ferroviario alemán Deutsche Bahn AG renovase y ampliase la red ferroviaria entre 2024 y 2027. Sin embargo, los recortes de financiación tras una sentencia del Tribunal Constitucional de noviembre de 2023 han suscitado dudas sobre la ejecución de los proyectos previstos. También se prevé que los proyectos de infraestructura se beneficien de los fondos del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) de la UE. Sin embargo, cabe destacar que la mayor parte de la financiación se distribuirá a lo largo de varios años y, en consecuencia, su contribución al crecimiento a corto plazo será limitada. Hasta la fecha, la Comisión Europea ha desembolsado a Alemania 19.800 millones de euros (equivalentes al 65 % de la asignación financiera de 30.300 millones de euros del país).

El crecimiento por segmento indica una recuperación incipiente en la construcción que comenzará en 2025 y se acelerará en 2026, siendo la infraestructura el principal beneficiario. Al analizar los detalles, se observa que el transporte ofrece el mayor potencial, aunque la construcción de agua y alcantarillado también muestra fortaleza. Esto se debe al anuncio general de una importante inversión federal y se ajustará a medida que se disponga de más detalles. El pico de crecimiento se producirá en el período 2028-2030, pero cabe destacar que el crecimiento continúa a un ritmo reducido durante más de una década.

El sector manufacturero, en general, es más sólido que en nuestro pronóstico anterior, aunque el aumento del gasto en defensa abarca varias industrias y representa una proporción relativamente pequeña del total de la industria manufacturera. El crecimiento del equipo de transporte mejora, pero nunca recupera su dominio anterior. Los productos químicos, y en particular los equipos eléctricos y electrónicos, presentan un mejor desempeño a medida que las economías se vuelven aún más tecnológicas.