Was treibt die Konsolidierung der US-amerikanischen Hausbauunternehmen voran?

In der Branche kam es zu zahlreichen Konsolidierungen. Zwar ist die Zahl der Deals von einem Höchststand von 54 im Jahr 2021 zurückgegangen, nachdem es infolge der Covid-19-Pandemie zu starken Geschäftsaktivitäten gekommen war. Im Jahr 2024 wurden jedoch immer noch 34 Deals abgeschlossen, was leicht über dem Durchschnitt des letzten Jahrzehnts liegt.

22 dieser 34 Deals gingen überwiegend an strategische Käufer – also an Unternehmen aus dem Wohnungsbau, die Konkurrenten aufkauften. An den übrigen zwölf Deals waren Finanzinvestoren beteiligt – in der Regel Private-Equity-Gesellschaften.

Gleichzeitig ist die Zahlungsbereitschaft der Käufer für Unternehmen aus dem Wohnungsbausektor deutlich gestiegen.

Diagramm mit freundlicher Genehmigung von Wipfli. Quelle: GF Data, Pitchbook

Die EBITDA-Multiplikatoren (Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisation), die Käufer zu zahlen bereit sind, sind laut Daten der Unternehmensfinanzberater von Wipfli von 4,2x EBITDA im Zeitraum 2006-2011 auf 9,5x im Zeitraum 2021-2024 sprunghaft angestiegen.

Die Bewertungsmultiplikatoren sind gestiegen, da die größeren Akteure im US-Wohnungsbausektor mit umfangreichen Grundstücksportfolios sich konsolidieren, um dem Wohnungsmangel effizienter und rentabler zu begegnen. Und das zu einer Zeit, in der die Zinsen rapide gestiegen sind und es für Eigenheimkäufer immer schwieriger wird, auf der Immobilienleiter aufzusteigen, sagt Colin Johnson, Geschäftsführer von Wipfli.

Wird sich dieser Trend fortsetzen? Angesichts der Unsicherheit über die Entwicklung der Zinsen, der Inputkosten und der Rezessionsrisiken in den USA ist dies derzeit schwer zu sagen.

„Wir befinden uns in einer sehr ungewöhnlichen Situation, was die Politik, die wirtschaftliche Lage und ihre weitere Entwicklung betrifft. Wir beobachten das so genau wie möglich“, sagt Johnson.

Dennoch ist das Angebot an Wohnimmobilien, insbesondere im Luxussegment, nach wie vor gering und die Nachfrage groß.

Während potenzielle Käufer von Eigenheimen aufgrund der wirtschaftlichen Unsicherheit nun möglicherweise weniger in der Lage sind, die zukünftige Leistung der Übernahmeziele vorherzusagen, besteht immer noch ein Wertpotenzial in den eingebetteten Gewinnen ihres Auftragsbestands und den Grundstücken, die sich derzeit in ihrer Kontrolle befinden.

„Ich denke, der US-amerikanische Wohnungsbau- und Dienstleistungssektor ist ein wirklich wichtiger Bereich, der sich unabhängig von der politischen Ausrichtung weiterentwickeln wird“, sagt Johnson.

Colin Johnson, Geschäftsführer, Wipfli Corporate Finance (Bild: Wipfli)

Sein Kollege Brad Werner, nationaler Leiter der Bau- und Immobilienbranche und Partner bei Wipfli, meint, die Bewertungen könnten weiter steigen, wenn sich Private-Equity-Akteure stärker an Fusionen und Übernahmen von Unternehmen beteiligen, die in Nischenbereichen des Wohnungsbausektors tätig sind.

Tatsächlich haben Private-Equity-Unternehmen angesichts des Fachkräftemangels bereits großes Interesse an Subunternehmern gezeigt, die auf Bereiche wie Dachdeckerei, Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik, Rohrreparaturen, Elektroarbeiten, Betonarbeiten und Landschaftsbau spezialisiert sind.

Private-Equity-Gesellschaften sind in den Bereich der Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik sowie der Elektro- und Gebäudetechnik eingestiegen und beginnen, Plattformen in diesen fragmentierten Teilsektoren aufzubauen. Betrachten sie einige dieser regionalen und lokalen Bauunternehmen im Wohnungsbau als eine Möglichkeit, ihre Strategie zu ergänzen und eine größere Plattform aufzubauen? Ich bin gespannt, wie sich dieser Trend in den nächsten Jahren entwickelt, insbesondere im Bereich des Luxuswohnungsbaus, wo makroökonomische Faktoren wie Zinssätze weniger sensibel reagieren“, sagt er.

Auf der anderen Seite könnten einige kleinere, nicht im Luxussegment tätige Eigenheimbauer feststellen, dass die Bewertungsmultiplikatoren ihrer Unternehmen unter Druck geraten, da die großen Bauunternehmen ihre Konsolidierung fortsetzen.

„Hinter diesen Bewertungsfaktoren steckt eine Menge“, sagt Johnson. „Die Konsolidierung der größeren Akteure ist einer der Gründe für den Anstieg der Bewertungsfaktoren. Es gibt jedoch viele Faktoren, die diese Bewertungsfaktoren senken könnten, da der Markt zunehmend mit einer kleineren Anzahl noch größerer Akteure gesättigt ist. Außerhalb von Spezialbereichen, wie Brad im Luxussegment erwähnte, wird es für kleinere Bauunternehmen schwieriger, im Wettbewerb zu bestehen, da die größeren Konzerne ihre Arbeit einfach kostengünstiger erledigen können.“

Beratung für kleinere Bauherren

Johnson und Werner haben einige Ratschläge für kleinere Hausbauer, die ihr Unternehmen entweder an einen strategischen Käufer oder eine Private-Equity-Firma verkaufen möchten.

Brad Werner, Wipfli

„Es ist ein wirklich interessanter Zeitpunkt, um eine Entscheidung zu treffen. Ich würde alles versuchen, um den Markt genau zu verstehen. Ich würde mit meinen Kollegen und den Leuten in einigen dieser größeren Firmen sprechen und Fragen stellen“, rät Johnson.

Er schlägt außerdem vor, dass die Betreiber eines Unternehmens, das einen Käufer anlocken möchte, ihre Betriebsabläufe so effizient wie möglich gestalten und ihre Landposition so stark wie möglich machen.

Werner stimmt zu, dass der Fokus auf interne Prozesse und Systeme wichtig ist. „Man kann ein gutes Team und eine gute Auftragslage haben, aber wenn die Technologiesysteme und -prozesse nicht optimal sind und die Partnerschaften mit Subunternehmern wackelig sind, möchte ich all das verbessern“, sagt er.

Es sei ebenfalls entscheidend zu verstehen, mit wem sich Ihr Unternehmen strategisch zusammenschließen würde, betont Werner. „Käufer suchen nach dem Ergebnis 1 plus 1 = 3. Stellen Sie sicher, dass Sie, unabhängig von Vision und Strategie, über die notwendigen Tools und die Infrastruktur für eine Skalierung verfügen. Genau das ist es, was ein Käufer sehen möchte“, fügt er hinzu.

Aktuelle Transaktionen für US-Hausbauer

Zu den jüngsten Transaktionen, bei denen große US-Hausbauunternehmen kleinere Konkurrenten und Investmentgesellschaften Unternehmen in diesem Bereich aufgekauft haben, gehören:

• Lennar übernahm am 10. Februar 2025 Rausch Coleman Homes. Rausch Coleman Homes bietet bezugsfertige Häuser an oder ermöglicht Kunden die Auswahl aus verfügbaren Neubauten in sieben verschiedenen Bundesstaaten. Transaktionswert: 900 Millionen US-Dollar.
• Übernahme von Davis Homes durch Defy Investments am 4. Februar 2025. Davis Homes entwickelt individuell anpassbare Häuserkollektionen in Zentral-Indiana. Das Unternehmen ist auf die Entwicklung und den Bau von Wohnsiedlungen spezialisiert. Transaktionswert: Stillschweigen.
• Dream Finders Homes übernahm Liberty Communities am 23. Januar 2025. Dream Finders Homes plant, baut und verkauft Häuser in Jacksonville und Orlando (Florida), Denver (Colorado), dem Großraum Washington D.C. und Austin (Texas). Liberty Communities bietet zudem Hausbau- und Baudienstleistungen mit Sitz in McDonough (Georgia) an. Transaktionswert: Stillschweigen.
• McKinley Homes übernahm Liberty Home Builders am 20. Dezember 2024. McKinley Homes baut neue Häuser in mehreren Bundesstaaten, während Liberty Home Builders Wohnimmobilien in Houston und San Antonio, Texas, entwickelt. Transaktionswert: nicht bekannt gegeben.
• Empire Communities hat Covington Homes am 30. September 2024 übernommen. Empire bietet Dienstleistungen im Immobilien-, Grundstücks- und Immobilienentwicklungsbereich sowie im Bauwesen an, während Covington Homes mit Sitz in Colorado Hausbaudienstleistungen anbietet. Transaktionswert: nicht bekannt gegeben.