Die 3 Schlüsselzutaten für den Erfolg modularer Bauweise

Ruddick gründete 2006 den in Großbritannien ansässigen Spezialisten für volumetrische Modulbauweise Reds10 und hat sich seitdem auf die externe Fertigung von Nullenergiegebäuden für den öffentlichen Sektor in den Bereichen Bildung, Verteidigung, Gesundheit und Justiz spezialisiert.

Der Jahresumsatz des Unternehmens soll 160 Millionen Pfund (210 Millionen US-Dollar) erreichen, und an dem Tag, an dem Construction Briefing mit Ruddick sprach, wurde bekannt gegeben, dass sein Unternehmen als eines von sechs Unternehmen einen Platz im Rahmenprogramm des Verteidigungsministeriums (MoD) für den Bau von 16.000 neuen Betten erhalten hat . Die Arbeiten sind Teil eines größeren Programms, das auch die Renovierung von 40.000 Betten in Einzelunterkünften umfasst und einen Wert von bis zu 5,3 Milliarden Pfund (7 Milliarden US-Dollar) über 10 Jahre hat.

Paul Ruddick, Vorsitzender von Reds10

Und dennoch, so Ruddick, wenn modulares Bauen in die Schlagzeilen gerät, handelt es sich dabei häufig um die Pleite eines weiteren Unternehmens in diesem Sektor.

Zuletzt gab es Nachrichten, dass der in Großbritannien ansässige Fertighausbauer Modpods Insolvenz angemeldet hat. Es ist der jüngste Fertighausbauer, der in einen Wirbel der Publicity wegen Firmeninsolvenzen geraten ist, neben Namen wie Ilke Homes, Modulus (das Anfang dieses Jahres in Liquidation ging) oder Legal & General Modular (das seine Fertighausfabrik Ende 2023 schloss und 450 Arbeitsplätze verlor).

Ruddick ist der Ansicht, dass die Mehrzahl der Misserfolge bei Modulbauunternehmen im Wohnbausektor stattfinden, die negativen Schlagzeilen jedoch die Wahrnehmung des Modulbaus insgesamt verzerren können.

„Viele der großen Versager waren absolut auf dem richtigen Weg. Ich denke, viele von ihnen haben die Nachfrage erkannt, aber das Angebot nicht ermittelt. Sie wussten nicht, wie sie liefern sollten – sie haben Teams mit Leuten aus der traditionellen Baubranche und der Fertigungsbranche zusammengestellt und sie zusammengebracht, aber nicht wirklich verstanden, wie es funktioniert. Die Planung war ein Problem, die Pipeline war ein Problem. Wenn sie klein angefangen und gewachsen wären, wären sie immer noch hier. Sie sind zu schnell zu groß geworden“, sagt er.

Reds10 wiederum hat sich ab etwa 2013 von der Bereitstellung temporärer Klassenräume im Hüttenstil für Schulen hin zur Herstellung dauerhafter Gebäude weiterentwickelt.

„Wir begannen mit der Entwicklung des Produkts in einer Fabrik zur Verwendung in dauerhaften Gebäuden und da wir den Sektor kannten, begannen wir im Bildungsbereich. Wir begannen mit dem Bau von Gebäudeblöcken mit einem Klassenzimmer, dann mit zwei Klassenzimmern, dann mit drei Klassenzimmern. Und das hat sich weiterentwickelt, bis wir Schulen im Wert von 20 bis 25 Millionen Pfund und eine schlüsselfertige Komplettlösung bauen“, sagt er.

Vom Bildungsbereich aus hat Reds10 seinen Tätigkeitsbereich auf den Verteidigungssektor ausgeweitet, wo es Einzelunterkünfte anbietet, und expandiert nun in andere Sektoren wie Justiz und Gesundheit.

Für Ruddick sind drei Faktoren der Schlüssel zum Erfolg eines Modulbauunternehmens:

1) Gute Planungskompetenz vor Baubeginn.

2) Eine Fabrik, die in der Lage ist, qualitativ hochwertige Module in einem industrialisierten Prozess herzustellen.

3) Die Möglichkeit zur Konstruktion vor Ort.

Darüber hinaus empfiehlt er, so viele Kapazitäten wie möglich ins Unternehmen zu holen, um ein vertikal integrierteres Unternehmen zu schaffen. „Wir sind zurück in die Zukunft gegangen – vor 20 oder 30 Jahren hatten traditionelle Auftragnehmer alle direkt Angestellte, bevor wir das Management-Vertragsmodell eingeführt haben, das wir heute haben“, sagt er.

Das Unternehmen verfügt über fünf große Produktionsanlagen an einem Standort in East Yorkshire. Ruddick räumt ein, dass dies hohe Fixkosten für das Unternehmen bedeutet – und dies kann für modulare Unternehmen eine Falle sein, wenn sie keinen zuverlässigen Auftragsfluss haben.

Ruddick behauptet jedoch, dass Reds10 dank einer Reihe von Stammkunden im öffentlichen Sektor, die alle einen regelmäßigen Baubedarf haben, über diese Pipeline verfügt.

„Wir haben uns an den großen Arbeitsprogrammen der Regierung ausgerichtet, weil uns das einen sicheren Kanal bietet“, sagt er.

Herz und Verstand

Personalbüros für das Imperial War Museum in London, gebaut von Reds10 (Bild bereitgestellt von Reds10)

Der Schlüssel zum Gewinnen dieser Kunden lag darin, ihnen die Qualität des Produkts zu demonstrieren – und die Tatsache, dass die Bauzeit um etwa 30 % kürzer ist als bei herkömmlichen Bauten.

„Sie sind immer noch Stahlrahmengebäude, wie ein herkömmliches Gebäude. Wir bauen sie nur anders“, sagt Ruddick. „Leider hat der Markt die Wahrnehmung, dass modulare Gebäude von schlechter Qualität sind, weil jeder an die klapprigen Hütten denkt, in denen er in der Schule gewohnt hat. Und es gab in letzter Zeit einige schlechte Beispiele von MMC- und modularen Unternehmen, die mit einem Angebot von schlechter Qualität anfingen und dann pleitegingen. Es gab also eine echte Übung in Herz und Verstand, aber wir haben das überwunden, weil wir wirklich hochwertige Gebäude bauen – wenn die Leute sie betreten, sagen sie: ‚Ich dachte nicht, dass es modular ist.‘

„Ganz gleich, welches Liefermittel Sie verwenden, das Endprodukt muss von hoher Qualität sein. In den Bereichen Verteidigung und Bildung haben wir den Rubikon überschritten, was das Verständnis [der Kunden] für die Funktionsweise der Volumenmessung betrifft, und jetzt wollen wir dies auch in anderen Sektoren beweisen.“

Frühzeitige Einbindung

Die Wiederholbarkeit des „Produkts“ (und Ruddick legt Wert darauf, die Gebäude als Produkt zu bezeichnen) ist von entscheidender Bedeutung, aber die Kunden wünschen sich verständlicherweise auch ein gewisses Maß an maßgeschneidertem Design innerhalb ihrer Gebäude.

Dies erfordert eine Einbindung in einem frühen Stadium des Prozesses. „Um zu industrialisieren, muss man die Dinge mit demselben Team im Grunde immer wieder wiederholen“, sagt Ruddick.

„Wir arbeiten mit führenden Architekten wie HLM, Jestico + Whiles und Broadway Malyan in den RIBA-Phasen eins bis drei zusammen und übernehmen dann die Planung. Ob Sie es glauben oder nicht, 80 % unserer Gebäude sind in Bezug auf die Details des Rahmens, der Isolierung und des Wandaufbaus gleich. Bei den 20 % kann es sich um eine andere Art von Verkleidung oder Verarbeitung handeln – das liegt in unserem Ermessen, aber wir müssen vom ersten Tag an dabei sein.

„Volumenbasiertes Bauen funktioniert nicht, wenn ein Architekt isoliert entwirft, eine Menge Bauanträge stellt und dann zu uns kommt und fragt: ‚Können Sie das bauen?‘ Denn im Grunde haben Sie da eine Menge Kosten eingeplant.“

Kosten durch Industrialisierung senken

Luftaufnahme der Fabrik von Reds10 in East Yorkshire (Bild bereitgestellt von Reds10)

Der nächste Schritt bestehe in der Industrialisierung des Herstellungsprozesses, um die Abhängigkeit von Handarbeit zu verringern und die Baukosten zu senken, sagt Ruddick.

„Die Baubranche hat die industrielle Revolution verpasst und wir beginnen jetzt, mehr auf Fließbandarbeit umzustellen. Wir schätzen, dass wir derzeit 20 % weniger Arbeitskräfte benötigen als in der traditionellen Bauweise, was großartig, aber nicht gut genug ist.

„Wenn wir alle notwendigen Neubauten bauen wollen, haben wir in Großbritannien nicht genug Arbeitskräfte dafür. Ich schätze, dass wir Gebäude mit 75 % weniger Arbeitskräften bauen müssen. Bei der gesamten Industrialisierung geht es darum, die Arbeitsstunden zu reduzieren und gleichzeitig eine hohe Qualität beizubehalten. Wenn man sie reduzieren kann, sinkt der Preis.“

Ruddick schätzt, dass Reds10 seinen Umsatz dank der Optimierung des Herstellungsprozesses von 160 Millionen Pfund (210 Millionen US-Dollar) pro Jahr auf 400 Millionen Pfund (523,8 Millionen US-Dollar) pro Jahr steigern kann, und zwar bei gleichbleibenden Fabriken und gleichen Fixkosten.

Um das zu erreichen, plant er nicht, nach Investitionen von Drittparteien wie Private Equity zu suchen. „Im Moment wachsen wir organisch und brauchen keine Geldspritze. Nur wenn wir international expandieren, werden wir uns vielleicht nach lokalen Partnern umsehen“, sagt er.

Die Zukunft

Seit Jahren gilt die modulare Bauweise als Antwort auf systemische Herausforderungen in der Baubranche, die mit dem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften sowie der Einhaltung von Budgets und Zeitplänen zusammenhängen.

Trotzdem ist es ein relativ kleiner Teilsektor der Branche geblieben, in dem es in jüngster Zeit zu einer Reihe von Firmenpleiten kam, die große Aufmerksamkeit in den Medien erregten.

Aber ist es nun endlich im Begriff, sich als gängigere Baumethode durchzusetzen als in der Vergangenheit? Es überrascht vielleicht nicht, dass Ruddick davon ausgeht.

„Wir müssen den Bauprozess industrialisieren und in Fabriken bauen“, argumentiert er. „Die etablierten Akteure der Branche verdrehen eher die Augen und sagen: ‚Das wurde schon einmal versucht.‘ Was mir klar geworden ist, ist, dass wir die Branche nur verändern können, wenn wir es tun und beweisen, dass es funktioniert.“

„Der Mangel an Arbeitskräften in der Baubranche ist ein riesiges schwarzes Loch, in das wir alle hineinfallen werden. Die einzige Möglichkeit, die Nachfrage nach neuem Wohnraum und neuer Infrastruktur zu befriedigen, besteht darin, effizienter zu werden.“

Genau das geschehe allmählich hinter den Kulissen und abseits der spektakulären Pleiten einiger Akteure im Wohnimmobiliensektor, argumentiert er.

„Wenn Sie sich Algeco , Portakabin und Premier Modular ansehen, sind das etablierte Unternehmen, die es schon seit Jahren gibt, und niemand spricht über sie. Sie reden nur über Start-ups, die zu schnell und ohne Pipeline ins Geschäft einsteigen. Wir bei Reds10 haben eine junge Zielgruppe, wir sind technologieorientiert und haben eine andere Sichtweise – es sind spannende Zeiten.“