La acción legal de Peab es el último ejemplo de los problemas de ejecución del arbitraje en la construcción

Edificio del Tribunal de Apelaciones de Svea en Estocolmo, Suecia. Imagen: Adobe Stock

En Suecia, la empresa constructora Peab se encontró en una prolongada batalla legal con la firma inmobiliaria francesa Unibail-Rodamco-Westfield (URW) por trabajos adicionales y cambios de alcance relacionados con el proyecto Mall of Scandinavia, uno de los desarrollos comerciales más grandes de la región nórdica.

La disputa se centró en modificaciones al contrato original, retrasos y sobrecostos que, según Peab, nunca fueron compensados totalmente.

Tras casi siete años de procedimientos de arbitraje, un tribunal falló a favor de Peab, otorgándole aproximadamente 1.400 millones de coronas suecas (146 millones de dólares estadounidenses), más los intereses acumulados (por un total general de alrededor de 166 millones de dólares).

Sin embargo, URW impugnó el fallo, lo que desencadenó dos años más de litigio.

El 28 de mayo de 2025, el Tribunal de Apelación de Svea en Estocolmo desestimó la impugnación de URW y confirmó la decisión del tribunal, haciendo que el laudo fuera definitivo y ejecutable bajo la legislación sueca.

Pero Peab dijo que aún no ha recibido el pago y que URW tampoco ha puesto en marcha un plan de pago.

El contratista Peab gana la batalla legal, pero la ejecución del laudo se prolonga

El centro comercial Westfield de Escandinavia en Suecia. Imagen: Adobe Stock

El fallo del tribunal fue inequívoco. No halló fundamento jurídico para revocar el laudo arbitral y rechazó las alegaciones de URW sobre irregularidades procesales y presunta parcialidad.

Los observadores jurídicos señalaron que la postura del tribunal reforzó la solidez y la firmeza de los laudos arbitrales en Suecia, una jurisdicción que se dice tiene reputación de respetar la independencia arbitral.

A pesar de la claridad de la sentencia, Peab afirmó que aún no ha recibido el pago. Es un ejemplo de cómo, incluso cuando un contratista o una constructora gana un litigio, el sector está plagado de obstáculos para su cumplimiento.

En una enérgica declaración tras la sentencia, Jesper Göransson, presidente y director ejecutivo de Peab, afirmó: «Desde el inicio del proyecto, Unibail-Rodamco-Westfield, junto con sus abogados, intentó encontrar cualquier resquicio legal para eludir la obligación. Esto ha generado gastos legales exorbitantes y ha supuesto una carga innecesaria para el sistema judicial sueco».

Para iniciar el cobro, el 30 de mayo, Peab solicitó la declaración de quiebra de Rodamco Projekt AB, filial 100% propiedad de URW, como método para hacer efectiva su deuda. La legislación sueca sobre insolvencia permite a los acreedores solicitar la quiebra cuando una empresa se considera incapaz de pagar sus deudas. De ser concedida, el proceso pondría los activos de Rodamco bajo la administración de un administrador judicial y abriría la vía para que Peab recuperara al menos parte de la suma adeudada mediante liquidación.

Los analistas financieros dicen que el reclamo total de 166 millones de dólares, que incluye daños y honorarios legales, podría afectar la cartera nórdica de URW, dependiendo de cómo se desarrollen los procedimientos de quiebra.

URW no ha emitido una respuesta pública detallada, pero anteriormente ha indicado que no está de acuerdo con la valoración y el alcance del laudo arbitral.

Maniobras legales habituales en el arbitraje internacional de la construcción

Una estatua de la Dama de la Justicia sosteniendo una balanza. (Imagen: Adobe Stock)

Según bufetes de abogados familiarizados con el arbitraje en la construcción, la ejecución sigue siendo uno de los eslabones más débiles en la resolución de disputas.

Un ejemplo más destacado, aunque estructuralmente diferente, de desafíos de ejecución posteriores a una adjudicación ocurrió en la prolongada disputa entre Cairn Energy (ahora Capricorn Energy) y el Gobierno de la India.

En 2020, un tribunal de arbitraje internacional falló a favor de Cairn, otorgándole a la empresa de exploración y desarrollo de petróleo y gas con sede en el Reino Unido 1.200 millones de dólares después de que India impusiera un reclamo fiscal retroactivo años antes.

Sin embargo, India se negó a pagar, lo que llevó a Cairn a buscar la ejecución de la deuda en múltiples jurisdicciones, incluidos Estados Unidos, Canadá y Francia.

Cairn identificó y actuó para confiscar activos del gobierno indio en el extranjero, incluyendo bienes inmuebles y aeronaves, antes de llegar a un acuerdo en 2021, después de que India derogara la ley que permitía la tributación retroactiva. Finalmente, Cairn no obtuvo la ejecución plena de la sentencia y finalmente aceptó un acuerdo por una suma menor.

Si bien involucra a un estado soberano y no a un desarrollador privado, el caso subraya cómo incluso los fallos arbitrales decisivos pueden convertirse en largas sagas internacionales que requieren rastreo de activos y presión diplomática.

¿Qué será lo próximo para Peab?

Jesper Göransson, director ejecutivo y presidente de Peab Imagen: Samuel Unéus/Peab

Los casos de Peab y Cairn ilustran una verdad más amplia de la industria: la victoria legal en el papel no siempre se traduce en una compensación rápida o garantizada.

Tanto en Suecia como en la India, la aplicación de la ley requirió litigios adicionales, acciones estratégicas y herramientas jurídicas internacionales.

Pero el contratista sueco parece dispuesto a luchar, incluso si la batalla se prolonga durante años.

“Peab tiene derecho a esta compensación y seguiremos adelante con este caso hasta que recibamos el pago de lo que legítimamente se nos debe”, dijo Göransson.

Ya sea a través de la quiebra, la confiscación de activos o un acuerdo final, el largo camino de Peab hacia la recuperación está lejos de terminar y es emblemático de las barreras sistémicas que enfrentan los contratistas incluso después de ganar.

Rodamco Projekt emite un comunicado y presenta una solicitud de arbitraje por daños liquidados

Y cualquier acción legal adicional por parte de Rodamco Projekt seguramente retrasará o alterará aún más ese resultado.

El 2 de junio, Rodamco Projekt emitió un comunicado expresando su decepción por la decisión del tribunal de confirmar la mayoría de los laudos arbitrales a favor de Peab.

“Rodamco Projekt (RPAB)... acoge con satisfacción la decisión del Tribunal de Apelación de Svea de anular parcialmente el laudo arbitral emitido en 2023, reconociendo ciertas fallas procesales en la decisión y permitiendo a RPAB iniciar un arbitraje por daños liquidados de 617 millones de coronas suecas (65 millones de dólares) más intereses a partir de 2016.

En 2011, RPAB firmó con Peab un contrato llave en mano para la construcción del Mall of Scandinavia por un precio fijo de 3.600 millones de coronas suecas (377 millones de dólares). Durante el contrato, RPAB pagó 3.600 millones de coronas suecas a Peab según lo acordado, con una suma adicional retenida temporalmente debido a las propias reclamaciones de RPAB contra Peab por retrasos, daños y perjuicios y obras defectuosas pendientes.

“A pesar de los montos limitados pendientes entre las dos partes al momento de la finalización y los términos claramente definidos del contrato llave en mano, Peab exigió una compensación adicional por un monto de 2.100 millones de coronas suecas (220 millones de dólares) y luego inició un arbitraje en 2017.

“Como única contraparte contractual de Peab, RPAB ha estado buscando enérgicamente una solución justa y amistosa para los saldos pendientes y se siente alentada a continuar por la anulación parcial del laudo.

La satisfacción de la empresa con la decisión del Tribunal de Apelación de Svea se ve empañada por su incapacidad para reconocer otras deficiencias procesales significativas en el laudo arbitral. Este confirma el laudo arbitral a favor de una reclamación de Peab por una compensación de costas tras no cumplir con el presupuesto interno de su contrato a precio fijo con RPAB debido a la mala gestión del programa de obras por parte de Peab. Esta reclamación se basó en los propios cálculos y conjeturas de Peab, sin pruebas ni especificaciones de los costes reales.

En 2021, el tribunal arbitral concluyó que Peab no podía hacerlo, pero en un sorprendente cambio de opinión, le permitió hacerlo en su laudo final. Esta decisión sienta un precedente de incertidumbre en los contratos de construcción a precio fijo en Suecia.

El 4 de junio, RPAB anunció la presentación de un procedimiento de arbitraje contra Peab Sverige (Peab) para obtener una indemnización por daños y perjuicios en la disputa. La reclamación total estimada, según RPAB, ascendía a 1.100 millones de coronas suecas (115 millones de dólares) al 4 de junio, que incluye la reclamación original de 617 millones de coronas suecas (65 millones de dólares) más los intereses de la reclamación de 490 millones de coronas suecas (51 millones de dólares) de 2016.

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