L'azione legale di Peab è l'ultimo esempio di problemi di applicazione dell'arbitrato nel settore edile

Un edificio della Corte d'Appello di Svea a Stoccolma, Svezia. Immagine: Adobe Stock

In Svezia, la società di costruzioni Peab si è trovata coinvolta in una lunga battaglia legale con la società immobiliare francese Unibail-Rodamco-Westfield (URW) per i lavori aggiuntivi e le modifiche di portata relative al progetto Mall of Scandinavia, uno dei più grandi sviluppi commerciali nella regione nordica.

La controversia verteva sulle modifiche al contratto originale, sui ritardi e sui costi eccedenti che, secondo Peab, non erano mai stati completamente risarciti.

Dopo quasi sette anni di procedimento arbitrale, un tribunale si è pronunciato in favore di Peab, assegnando circa 1,4 miliardi di corone svedesi (146 milioni di dollari), oltre agli interessi maturati (per un totale complessivo di circa 166 milioni di dollari).

Tuttavia, l'URW contestò la sentenza, dando inizio ad altri due anni di contenzioso.

Il 28 maggio 2025, la Corte d'appello di Svea a Stoccolma ha respinto il ricorso dell'URW e ha confermato la decisione del tribunale, rendendo il lodo definitivo ed esecutivo ai sensi del diritto svedese.

Ma Peab ha affermato di non aver ancora ricevuto il pagamento e che URW non ha ancora messo in atto un piano di pagamento.

L'appaltatore Peab vince la battaglia legale, ma l'esecuzione del premio si trascina

Il centro commerciale Westfield Mall of Scandinavia in Svezia. Immagine: Adobe Stock

La sentenza del tribunale è stata inequivocabile. Non ha riscontrato fondamenti giuridici per annullare la decisione arbitrale, respingendo le accuse di irregolarità procedurali e presunta parzialità avanzate da URW.

Gli osservatori giuridici hanno sottolineato che la posizione della corte ha rafforzato la forza e la definitività dei lodi arbitrali in Svezia, una giurisdizione che si dice abbia la reputazione di rispettare l'indipendenza arbitrale.

Nonostante la chiarezza della sentenza, Peab ha affermato di non aver ancora ricevuto il pagamento. È un esempio di come – anche quando un appaltatore o un'impresa edile vince una causa – il settore sia pieno di ostacoli all'applicazione delle norme.

In una dichiarazione forte in seguito alla sentenza, Jesper Göransson, Presidente e CEO di Peab, ha dichiarato: "Fin dall'inizio del progetto, Unibail-Rodamco-Westfield, insieme ai suoi avvocati, ha cercato di trovare qualsiasi scappatoia per evitare di fare la cosa giusta. Ciò ha comportato spese legali estremamente elevate e ha gravato inutilmente il sistema giudiziario svedese".

Per avviare la riscossione, il 30 maggio Peab ha presentato istanza di fallimento per Rodamco Projekt AB, una controllata interamente controllata da URW, come metodo per far valere il proprio credito. La legge fallimentare svedese consente ai creditori di presentare istanza di fallimento quando un'azienda è ritenuta incapace di pagare i propri debiti. Se accolta, la procedura porrebbe i beni di Rodamco sotto il controllo di un amministratore giudiziario e aprirebbe la strada a Peab per recuperare almeno una parte della somma dovuta attraverso la liquidazione.

Gli analisti finanziari affermano che la richiesta complessiva di 166 milioni di dollari, che include danni e spese legali, potrebbe avere un impatto sul portafoglio nordico di URW, a seconda di come si svilupperà la procedura fallimentare.

L'URW non ha rilasciato una risposta pubblica dettagliata, ma ha precedentemente indicato di non essere d'accordo con la valutazione e la portata del lodo arbitrale.

Manovre legali regolari nell'arbitrato globale in materia di costruzioni

Una statua della Giustizia che tiene in mano una bilancia. (Immagine: Adobe Stock)

Secondo studi legali esperti di arbitrato in materia edilizia, l'esecuzione resta uno degli anelli più deboli nella risoluzione delle controversie.

Un esempio più eclatante, sebbene strutturalmente diverso, di contestazioni relative all'applicazione delle norme post-aggiudicazione si è verificato nella lunga controversia tra Cairn Energy (ora Capricorn Energy) e il governo indiano.

Nel 2020, un tribunale arbitrale internazionale si è pronunciato a favore di Cairn, assegnando alla società di esplorazione e sviluppo di petrolio e gas con sede nel Regno Unito 1,2 miliardi di dollari, dopo che l'India aveva imposto anni prima una richiesta di imposta retroattiva.

Tuttavia, l'India si è rifiutata di pagare, spingendo Cairn a chiedere l'applicazione della legge in più giurisdizioni, tra cui Stati Uniti, Canada e Francia.

Cairn ha identificato e agito per sequestrare beni del governo indiano all'estero, inclusi immobili e aeromobili, prima di raggiungere un accordo nel 2021, dopo che l'India ha abrogato la legge che consentiva la tassazione retroattiva. Alla fine, Cairn non ha ottenuto la piena esecuzione, ottenendo infine un accordo per una somma inferiore.

Sebbene coinvolga uno Stato sovrano e non uno sviluppatore privato, il caso sottolinea come anche le decisioni arbitrali decisive possano trasformarsi in lunghe saghe internazionali che richiedono il tracciamento dei beni e pressioni diplomatiche.

Cosa riserva il futuro per Peab?

Jesper Göransson, CEO e presidente del Peab Immagine: Samuel Unéus/Peab

I casi Peab e Cairn illustrano una verità più ampia del settore: la vittoria legale sulla carta non sempre si traduce in un risarcimento rapido o garantito.

Sia in Svezia che in India, l'applicazione delle norme ha richiesto ulteriori contenziosi, azioni strategiche e strumenti giuridici internazionali.

Ma l'appaltatore svedese sembra pronto a combattere, anche se la battaglia si evolverà nel corso degli anni.

"Peab ha diritto a questo risarcimento e continueremo a portare avanti questa causa finché non riceveremo il pagamento di quanto ci è legittimamente dovuto", ha affermato Göransson.

Che si tratti di bancarotta, sequestro di beni o eventuale accordo, il lungo percorso di ripresa di Peab è tutt'altro che concluso ed è emblematico degli ostacoli sistemici che gli appaltatori devono affrontare anche dopo aver vinto.

Rodamco Projekt rilascia una dichiarazione e presenta una richiesta di arbitrato per danni liquidati

E ulteriori azioni legali da parte di Rodamco Projekt ritarderanno sicuramente o altereranno ulteriormente tale esito.

Il 2 giugno, Rodamco Projekt ha rilasciato una dichiarazione in cui esprimeva delusione per la decisione della corte di confermare la maggior parte dei lodi arbitrali a favore di Peab.

"Rodamco Projekt (RPAB)... accoglie con favore la decisione della Corte d'appello di Svea di annullare parzialmente il lodo arbitrale emesso nel 2023, riconoscendo alcune carenze procedurali nella decisione e consentendo a RPAB di avviare un arbitrato per danni liquidati pari a 617 milioni di corone svedesi (65 milioni di dollari) più interessi a partire dal 2016.

Nel 2011, RPAB ha firmato con Peab un contratto chiavi in mano per la costruzione del Mall of Scandinavia a un prezzo fisso di 3,6 miliardi di corone svedesi (377 milioni di dollari). Nel corso dell'incarico contrattuale, RPAB ha versato a Peab 3,6 miliardi di corone svedesi come concordato, con una somma aggiuntiva temporaneamente trattenuta a causa delle richieste di risarcimento avanzate da RPAB nei confronti di Peab per ritardi, danni liquidati e lavori difettosi in sospeso.

Nonostante gli importi limitati in sospeso tra le due parti al momento del completamento e i termini chiaramente definiti del contratto chiavi in mano, Peab ha richiesto un risarcimento aggiuntivo pari a 2,1 miliardi di corone svedesi (220 milioni di dollari) e ha quindi avviato l'arbitrato nel 2017.

"In qualità di unica controparte contrattuale di Peab, RPAB ha perseguito con impegno una soluzione equa e amichevole per i saldi in sospeso ed è incoraggiata a proseguire con l'annullamento parziale del lodo.

La soddisfazione dell'azienda per la decisione della Corte d'Appello di Svea è attenuata dal mancato riconoscimento delle significative altre lacune procedurali contenute nella decisione arbitrale. Ciò conferma la decisione di Peab di risarcire i costi sostenuti a seguito del mancato rispetto del budget interno per il contratto a prezzo fisso con RPAB a causa della cattiva gestione del programma di lavori da parte di Peab. Tale richiesta si basava su calcoli e congetture di Peab, senza prove o specificazioni dei costi effettivi.

Nel 2021, il tribunale arbitrale ha concluso che Peab non può farlo, ma, con un sorprendente ribaltamento della situazione, le ha comunque consentito di farlo nel suo lodo finale. Questa decisione crea un precedente di incertezza nei contratti di costruzione a prezzo fisso in Svezia.

Il 4 giugno, RPAB ha dichiarato di aver avviato un procedimento arbitrale contro Peab Sverige (Peab) per ottenere il risarcimento dei danni liquidati nella controversia. Il totale stimato del risarcimento, ha dichiarato RPAB, ammontava a 1,1 miliardi di corone svedesi (115 milioni di dollari) al 4 giugno, comprensivo del risarcimento originario di 617 milioni di corone svedesi (65 milioni di dollari), oltre agli interessi maturati sul risarcimento di 490 milioni di corone svedesi (51 milioni di dollari) del 2016.

La russa Rosatom fa causa alle aziende finlandesi per 2,8 miliardi di dollari per la risoluzione del contratto per la centrale nucleare La russa Rosatom, costruttrice di centrali nucleari, fa causa alle aziende finlandesi per la risoluzione del contratto