¿Qué impulsa la consolidación de las constructoras de viviendas en Estados Unidos?

Ha habido mucha consolidación en la industria y, si bien el número de acuerdos ha caído desde un pico de 54 en 2021, luego de una oleada de actividad después de la pandemia de Covid-19, en 2024 todavía se registraron 34 acuerdos, lo que estuvo ligeramente por encima del promedio de la última década.

En su mayoría, fueron compradores estratégicos —es decir, empresas del sector de la construcción residencial que absorbieron a sus rivales— quienes representaron 22 de esas 34 operaciones. Las otras 12 involucraron patrocinadores financieros, generalmente empresas de capital privado.

Al mismo tiempo, la cantidad que los compradores están dispuestos a pagar por las empresas del sector de construcción de viviendas ha aumentado significativamente.

Gráfico cortesía de Wipfli. Fuente: GF Data, Pitchbook

Los múltiplos de EBITDA (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) que los compradores están dispuestos a pagar se han disparado de 4,2x EBITDA en 2006-2011 a 9,5x en 2021-2024, según datos de los asesores de finanzas corporativas de Wipfli.

Los múltiplos han aumentado a medida que los actores más grandes del sector de construcción de viviendas en EE. UU., con grandes carteras de terrenos, se consolidan para abordar la escasez de viviendas de manera más eficiente y rentable, en un momento en que las tasas de interés han aumentado rápidamente y los compradores de viviendas están encontrando más difícil ascender en la escala de la vivienda, dice Colin Johnson, director gerente de Wipfli.

¿Continuará la tendencia? Actualmente, es difícil predecirlo, dada la incertidumbre sobre lo que ocurrirá en EE. UU. en cuanto a las tasas de interés, los costos de los insumos y los riesgos de recesión.

Nos encontramos en una situación muy inusual en cuanto a políticas, situación y rumbo de la economía. Estamos vigilándolo tan de cerca como podemos», afirma Johnson.

Sin embargo, todavía hay poca oferta y una fuerte demanda de vivienda residencial, especialmente en el segmento de lujo del mercado.

Si bien los potenciales compradores de constructoras de viviendas ahora pueden ser menos capaces de proyectar el desempeño futuro de los objetivos de adquisición como resultado de la incertidumbre económica, aún se puede encontrar valor potencial en las ganancias incorporadas en su cartera de pedidos y en los terrenos actualmente bajo su control.

"Creo que el sector de construcción y servicios de viviendas en Estados Unidos es un área realmente importante que seguirá evolucionando independientemente de la dirección que tome la política", afirma Johnson.

Colin Johnson, director general de Wipfli Corporate Finance (Imagen: Wipfli)

Su colega Brad Werner, líder nacional en construcción y bienes raíces y socio de Wipfli, sugiere que las valoraciones podrían seguir aumentando si los actores del capital privado comienzan a involucrarse más en fusiones y adquisiciones de empresas que operan en áreas específicas del sector de la construcción de viviendas.

De hecho, las empresas de capital privado ya han mostrado un fuerte interés en subcontratistas especializados en áreas como techados, calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), reparación de tuberías, trabajos eléctricos, hormigón y servicios de paisajismo en medio de una escasez de mano de obra calificada.

Las empresas de capital privado han entrado en el sector de la climatización, la construcción de instalaciones mecánicas y eléctricas, y están empezando a construir plataformas en estos subsectores fragmentados. ¿Consideran a algunos de estos constructores regionales y locales del sector residencial como una inversión inmobiliaria que complemente su estrategia y desarrolle una plataforma más amplia? Tengo curiosidad por ver cómo evoluciona esta tendencia en los próximos años, especialmente en el sector de la construcción de viviendas de lujo, donde hay menos sensibilidad a factores macroeconómicos como las tasas de interés», afirma.

Por otro lado, algunos constructores de viviendas más pequeños, que no son de lujo, podrían descubrir que los múltiplos de valoración de sus negocios están bajo cierta presión, a medida que los grandes constructores continúan consolidándose.

“Hay mucho que está ocurriendo detrás de esos múltiplos”, dice Johnson. “La consolidación de las grandes empresas es uno de los factores que impulsan el aumento de los múltiplos. Pero hay muchos factores que podrían reducirlos a medida que el mercado competitivo se satura con un número menor de empresas aún más grandes. Fuera de las áreas especializadas, como las que Brad mencionaba en el sector del lujo, a las constructoras más pequeñas les resulta más difícil competir porque los grupos más grandes pueden hacerlo de forma más rentable”.

Consejos para constructores de viviendas más pequeños

Johnson y Werner tienen algunos consejos para los constructores de viviendas más pequeños que buscan vender su negocio a un comprador estratégico o a una empresa de capital privado.

Brad Werner, Wipfli

Es un momento muy interesante para tomar la decisión de hacer algo. Intentaría hacer todo lo posible para estar al tanto del mercado. Hablaría con mis colegas, con gente de algunas de estas grandes empresas y les haría preguntas», aconseja Johnson.

También sugiere que los operadores de una empresa que quieran atraer a un comprador hagan sus operaciones lo más eficientes posible y fortalezcan al máximo su posición territorial.

Werner coincide en la importancia de centrarse en los procesos y sistemas internos. «Puedes contar con un buen equipo y una buena cartera de terrenos, pero si tienes sistemas y procesos tecnológicos no optimizados y colaboraciones con subcontratistas inestables, me gustaría consolidarlos todos», afirma.

Comprender con quién se alinearía estratégicamente su empresa también es crucial, enfatiza Werner. «Los compradores buscan una combinación de uno más uno y tres. Asegúrese de que, sea cual sea la visión y la estrategia de su empresa, cuente con las herramientas y la infraestructura necesarias para escalar. En definitiva, eso es lo que un comprador querrá ver», añade.

Transacciones recientes de constructores de viviendas de EE. UU.

Las transacciones recientes en las que importantes constructoras de viviendas de EE. UU. compraron a rivales más pequeños y compañías de inversión compraron empresas del sector incluyen:

• Lennar adquirió Rausch Coleman Homes el 10 de febrero de 2025. Rausch Coleman Homes ofrece viviendas listas para habitar o permite a los clientes elegir entre las opciones disponibles de viviendas nuevas en siete estados. Valor de la transacción: 900 millones de dólares.
• Defy Investments adquirió Davis Homes el 4 de febrero de 2025. Davis Homes desarrolla colecciones de viviendas personalizables en el centro de Indiana. Se especializa en el desarrollo y la construcción de subdivisiones residenciales. Valor de la transacción: No revelado.
• Dream Finders Homes adquirió Liberty Communities el 23 de enero de 2025. Dream Finders Homes diseña, construye y vende viviendas en Jacksonville y Orlando, Florida; Denver, Colorado; el área metropolitana de Washington D. C.; y Austin, Texas. Por otro lado, Liberty Communities ofrece servicios de construcción y edificación de viviendas con sede en McDonough, Georgia. Valor de la transacción: No revelado.
• McKinley Homes adquirió Liberty Home Builders el 20 de diciembre de 2024. McKinley Homes construye viviendas nuevas en varios estados, mientras que Liberty Home Builders desarrolla propiedades residenciales en Houston y San Antonio, Texas. Valor de la transacción: No revelado.
• Empire Communities adquirió Covington Homes el 30 de septiembre de 2024. Empire ofrece servicios inmobiliarios, desarrollo de terrenos, desarrollo inmobiliario y construcción, mientras que Covington Homes, con sede en Colorado, ofrece servicios de construcción de viviendas. Valor de la transacción: No revelado.