Was macht Bauprojekte in Großbritannien so ungewöhnlich teuer?

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London belegt im Ranking der teuersten Standorte zum Bauen stets einen hohen Platz.

Doch was vielleicht noch überraschender ist als die Präsenz der britischen Hauptstadt an der Spitze der Tabelle, ist die schiere Zahl anderer britischer Städte, die im neuesten, gestern veröffentlichten Index weit oben rangieren.

Bristol im Südwesten Englands hat nur eine Bevölkerung von knapp 450.000 Menschen und landete dennoch auf Platz 10. Manchester und Birmingham belegen den 12. bzw. 14. Platz.

Tatsächlich belegen britische Städte sieben der ersten 20 Plätze (siehe Liste unten). Nordirlands Hauptstadt Belfast liegt mit Platz 28 nicht weit dahinter.

Das Ranking von Arcadis lässt darauf schließen, dass Bauvorhaben in Großbritannien besonders teuer sind. Warum?

Unterschiedliche Treiber, kumulative Effekte

Im Gespräch mit Construction Briefing sagt Simon Rawlinson, Leiter für Forschung und strategische Einblicke bei Arcadis: „Es gibt einige kumulative Effekte verschiedener Faktoren, die dazu geführt haben, aber es ist ein langfristiger Trend. Ich denke, einige der Gründe sind kultureller Natur. Zumindest aus der Sicht der von uns von Bauunternehmern gelieferten Gebäude tendieren wir im Gegensatz zum Massenhausbau zu einer eher handwerklich orientierten, maßgeschneiderten Arbeitsweise. Architekten entwerfen Dinge gerne relativ maßgeschneidert und Bauunternehmer neigen dazu, darauf zu reagieren.

„In anderen Märkten, und Frankreich ist wahrscheinlich ein gutes Beispiel, haben Auftragnehmer etwas mehr Kontrolle über die Lösungen, die sie vorschlagen. Sie sind eher motiviert, die Lösungen, die sie entwickeln, zu standardisieren. Ebenso haben US-Auftragnehmer viel mehr Kontrolle über die Art der Produkte, die sie liefern. In Großbritannien besteht eine kulturelle Bereitschaft, einmalige Lösungen zu entwerfen und zu liefern, selbst im Zusammenhang mit ziemlich standardisierten Produkten.“

Und Rawlinson wies schnell darauf hin, dass die hohen Baukosten in Großbritannien nicht nur den Hochbau, sondern auch Infrastrukturprojekte betreffen.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist seiner Ansicht nach das britische Vertragsmodell. „Großbritannien hat ein Vertragsmodell, das Inflation – ebenso wie Deflation – schnell weitergibt. Aber wir haben mehrere Schichten von Subunternehmern – viel mehr als beispielsweise Frankreich. Das bedeutet, dass es zusätzlich zu den tatsächlichen Ressourcenkosten für Arbeitskräfte, Anlagen und Materialien mehrere Schichten von Verwaltungskosten und Gewinnrisikozulagen gibt. Wenn es zu den Momenten kommt, die wir nach Covid hatten, als Arbeitskräfte ziemlich knapp waren, wird das zu einem ziemlich explosiven Inflationstrend.“

Der dritte Grund, den Rawlinson für die hohen Baukosten in Großbritannien anführt, ist zeitlicher Natur: So wurden in Großbritannien vor Kurzem im Rahmen des Future Buildings Standard und des Future Homes Standard neue Nachhaltigkeitsvorschriften eingeführt, außerdem wurden nach der Katastrophe des Grenfell Tower sicherheitsrelevante Änderungen an Design und Baumethoden vorgenommen.

„Wir haben im letzten Jahr viele Veränderungen erlebt, die die Art und Weise beeinflussen, wie Gebäude in Großbritannien entworfen werden. Ich habe nirgendwo sonst ein solches Maß an regulatorischer Unsicherheit erlebt und die Inflation hat sich nicht darauf ausgewirkt“, sagt er.

Schließlich sieht er in Großbritannien einen Trend, bei dem immer mehr Kunden hochwertige Projekte spezifizieren, die mit höheren Kosten verbunden sind. „Kunden investieren in sehr hochwertige Gebäude mit Merkmalen wie Dachterrassen und anderen Annehmlichkeiten sowie hochwertigeren Innenräumen. Es gibt einen Wettlauf um Qualität, der meiner Meinung nach extremer ist als an vielen anderen Orten. Netto-Null-Merkmale sind ein wesentlicher Bestandteil davon. Das veranlasst die Kunden, mehr für die Grundausstattung des Gebäudes in Bezug auf Klimaanlagen und Sensornetzwerke auszugeben. Es gibt mehr Standards wie WiredScore und WELL -Standards, und der britische Immobilienmarkt ist standardsensitiv – die Leute werden in diese Standards investieren, weil sie wissen, dass sie eine Reaktion vom Markt erhalten werden.“

Kostentreiber bei größeren Projekten

Insbesondere was größere Projekte und Bauvorhaben betrifft, sieht Noble Francis, Wirtschaftsdirektor der britischen Construction Products Association (CPA) , vier wesentliche Gründe dafür, warum Bauen in Großbritannien so teuer ist.

„Erstens braucht es viel Zeit und Ressourcen, um Projekte durch das Planungssystem zu bringen. Je größer das Projekt, desto länger dauert es und desto mehr Verzögerungen gibt es während eines umfassenden Planungsprozesses. Um das extremste Beispiel zu nennen: Der Bauantrag für die 22,5 Kilometer lange Lower Thames Crossing umfasst 359.000 Seiten und 800 Millionen Pfund wurden bereits für das Projekt ausgegeben, obwohl es frühestens 2026 beginnen soll“, sagt Francis gegenüber Construction Briefing .

Er weist auch darauf hin, dass größere Projekte und Entwicklungen auch hohe Kosten für die Schadensbegrenzung mit sich bringen. Tunnelbauarbeiten, um Beschwerden von Anwohnern zu minimieren, können Projekte wie das problematische britische Hochgeschwindigkeitsbahnprojekt HS2 um Millionen Pfund teurer machen. Verpflichtungen zur zusätzlichen lokalen Infrastruktur im Rahmen größerer Wohnbauprojekte durch rechtlich bindende Vereinbarungen mit lokalen Behörden, sogenannte Section 106 Agreements, können ebenfalls die Kosten in die Höhe treiben, betont er.

Hinzu kommt die Volatilität der Nachfrage im Bausektor in Großbritannien, die mittelfristig zu höheren Kosten führt. „Die Baubranche in Großbritannien ist sehr volatil, wie wir am jüngsten starken Rückgang im Wohnungsbau gesehen haben. Aber das gilt auch für neue kommerzielle Turmentwicklungen und für die Infrastruktur. Die Regierung hat das Kernkraftwerk Sizewell B 1995 fertiggestellt. Aber dann wurde bis Hinkley Point C im Jahr 2016 kein neues Kernkraftwerk gebaut. Es gibt in Großbritannien keinen durchgängigen Plan für langfristige Projekte“, sagt Francis.

„Folglich müssen sich die Geschäftsmodelle der großen Hausbauer und Generalunternehmer in Großbritannien darauf konzentrieren, die Volatilität der Aktivitäten dadurch zu bewältigen, dass sie Kosten, Aktivitäten und Risiken an Subunternehmer vergeben, statt im Voraus große Investitionen in Fähigkeiten, Kapazitäten und moderne Baumethoden zu tätigen, um eine langfristige Rendite zu erzielen“, fügt er hinzu und kommt damit auf Rawlinsons Punkt zurück, dass in der britischen Bauwirtschaft eine erhebliche Anzahl von Subunternehmern beschäftigt ist.

Zu den weiteren Faktoren, die zu den hohen Kosten für britische Projekte beitragen, zählen laut Francis ständige Projektunterbrechungen, Überprüfungen durch Berater und Änderungen der Spezifikationen.

Ein Zeichen für einen gesunden Markt?

Viele dieser Faktoren können kaum als positiv angesehen werden. Aber auch der Abstieg einer Stadt in Arcadis‘ Rangliste der teuersten Baustandorte ist nicht unbedingt eine gute Nachricht.

Hongkong rutschte im Index auf Platz neun ab (Bild: estherpoon via AdobeStock – stock.adobe.com)

Hongkong belegte traditionell einen der ersten Plätze auf der Liste von Arcadis, ist dieses Jahr jedoch auf den neunten Platz zurückgefallen.

Das liegt nicht daran, dass die Branche eine Geheimformel für kostengünstigeres Bauen entdeckt hätte. Vielmehr, so Rawlinson, sei es ein Zeichen dafür, dass die Bauwirtschaft Probleme habe.

„Hongkong ist eine Stadt, die im Index nach unten gerutscht ist. Das ist Ausdruck eines ziemlich schwierigen Marktes in den letzten Jahren. Wenn Städte nach unten rutschen, ist das oft eher ein negatives als ein positives Zeichen. In Hongkong ist der private Sektor langsamer geworden und es ist ein äußerst wettbewerbsintensiver Markt. Das wäre wahrscheinlich ein ziemlich schwieriger Ort für einen Auftragnehmer.

Rawlinson räumt jedoch auch ein, dass eine Stadt, die in den Rankings weit oben steht, insbesondere im öffentlichen Sektor problematisch ist. „Man möchte so viel soziale und wirtschaftliche Infrastruktur wie möglich bereitstellen. Das ist einer der Gründe, warum die britische Regierung in verschiedene Aspekte der Verbesserung von Fertigungsprozessen investiert hat“, sagt er.

Ebenfalls auf dem absteigenden Ast ist Amsterdam in den Niederlanden, wo Sorgen über die Stickstoffverschmutzung zu einem deutlichen Rückgang der erteilten Baugenehmigungen geführt haben.

München hingegen ist angesichts der hohen Inflation in Deutschland rasant auf Platz sechs vorgerückt.

Es gibt jedoch noch einen weiteren Faktor, der die Position einer Stadt in der Tabelle bestimmt: Währungsschwankungen.

„Das ist eine Variable, die man nicht vergessen darf. Bis zur Währungseinfrierung, also im Februar, als wir den Bericht verfassten, gab es keine großen Schwankungen“, sagt Rawlinson. „Aber der US-Dollar hat in letzter Zeit etwas an Stärke gewonnen und war 2023 sehr stark, sodass es zu diesen Schwankungen kommt, die oft mit Dingen zusammenhängen, die nichts mit dem Bausektor zu tun haben.“