Rohdiamant: Wiederverwendung ist der Schlüssel zu einem Milliardenprojekt mit Baseballstadion im Zentrum

Bald wird eine Brachfläche im US-Bundesstaat Tennessee zu einem „Outfield Green“: Ein verlassenes Industriegelände in der Stadt Chattanooga soll zu einem geschäftigen Unterhaltungs- und Wohngebiet werden. Das Hauptmerkmal des Vorhabens – ein professionelles Baseballfeld und Stadion – befindet sich derzeit im Bau.

Das Programm mit dem Namen „South Broad Chattanooga Project“ (South Broad) zielt darauf ab, ein heruntergekommenes Brachgebiet südlich der Innenstadt zu revitalisieren.

Das Gelände, das insgesamt mehr als 140 Acres (56,7 Hektar) umfasst, war früher die Heimat der Industrieunternehmen Wheland Foundry und US Pipe and Foundry. Das Sanierungsprojekt wird Wiederverwendung und Recycling in den Vordergrund stellen, da zwei Gebäude, in denen Metall geschmiedet und Stahl modelliert wurde, nun für die Ausübung des ältesten amerikanischen Sportvergnügens genutzt werden.

Nach der Fertigstellung wird das Stadion die neue Heimat der Chattanooga Lookouts sein. Der Club ist ein MiLB Double-A-Partner der Cincinnati Reds aus der Major League Baseball (MLB).

Das Ergebnis könnte einzigartig sein, sagte Jason Freier, CEO der Lookouts-Eigentümergruppe Hardball Capital, gegenüber Construction Briefing. „Die Gebäude werden umfassender integriert als historische Gebäude in jedem anderen Baseballstadion der Major oder Minor League oder in jeder anderen uns bekannten Sportanlage“, sagte Freier.

Neben dem Baseballstadion, dessen Bau letzten Monat begann, haben Interessenvertreter und Stadtbeamte auch Bauprojekte für Wohnen, Unterkunft, Gastronomie und Unterhaltung geplant und genehmigt. Das gesamte Sanierungsprojekt South Broad wird voraussichtlich Bauarbeiten im Wert von über einer Milliarde Dollar einbringen und ein Jahrzehnt dauern, wobei allein die erste Phase (einschließlich des Stadions) rund 300 Millionen Dollar wert sein wird.

Ehemalige Gießereigebäude werden zu einem neuen Stadion im Wert von 120 Millionen Dollar umgebaut

Das „Kraftwerk“ (rechts aus rotem Backstein) und die „Musterwerkstatt“ (Mitte im Hintergrund) sind historische Gebäude vom South Broad-Projektstandort, die als Teil des zukünftigen Stadions wiederverwendet werden. (Bild mit freundlicher Genehmigung von South Broad Chattanooga)

Freier bot weitere Informationen zu den beiden historischen Gebäuden an, für die ein Ausbau auf „erstklassigem Niveau“ geplant ist.

Ziel des Projekts ist die Wiederverwendung des in den 1880er Jahren erbauten „Kraftwerks“-Gebäudes des Standorts, das früher der Wheland Foundry (Wheland) gehörte, sowie des „Modellbau“-Gebäudes, das früher der US Pipe and Foundry (US Pipe) gehörte und 1936 erbaut wurde.

Wheland, das seinen Standort South Broad im Jahr 2003 schloss, war vor allem für die Herstellung von Materialien und Teilen während des Detroiter Automobilbooms zu Beginn des ^20. Jahrhunderts bekannt. Das Unternehmen stellte auch Produkte für die US-Bemühungen im Zweiten Weltkrieg her.

US Pipe war zum Zeitpunkt des Baus der Modellfabrik in den 1930er Jahren ein führender US-amerikanischer Eisenhersteller. Der Eigentümer des Unternehmens stellte den Betrieb am Standort Chattanooga 2006 ein und seitdem liegt das Werk weitgehend verlassen da.

Das Wheland-Kraftwerk ist mit über 140 Jahren das älteste und kleinste der beiden wiederaufgebauten Gebäude. Es liegt direkt nördlich und westlich der Modellwerkstatt. Es wird Teil des Stadioneingangs der Lookouts in der rechten Feldecke. Renderings zeigen auch das Backsteingebäude mit dazugehörigem Terrassenbereich und Plätzen auf der zukünftigen Feldseite des Gebäudes.

Das größere US Pipe-Musterhaus wird in die Halle und Sitzplätze der ersten Base-Linie des Stadions integriert, die über einen Skywalk mit der Halle der dritten Base-Linie verbunden werden.

„Wir werden eine große Terrasse aus Beton und Stahl hinzufügen, die von der Modellwerkstatt in Richtung Spielfeld führt“, fügte Freier hinzu. „Auf dieser Terrasse wird es dann auf der Spielfeldseite zwei Reihen Baseball-Sitzplätze geben.“

Im Rahmen des Projekts sollen auch andere Komponenten des Standorts wiederverwendet und recycelt werden, „wie etwa große Holzmodelle, die verwendet wurden, um aus dem Stahl Rohr- und Hydrantenteile zu formen, als die Gießerei und die Produktionsanlagen noch in Betrieb waren“, sagte Freier.

Beim Bau werden außerdem entsprechende Maßnahmen zur Regenwasserminderung, zum Recycling, zur Kompostierung, zur Reduzierung des Wärmeeffekts und weitere „grüne Funktionen“ installiert und gebaut.

Freier fügte hinzu, dass für das Projekt auch ein Nachhaltigkeitsberater hinzugezogen werde, Uferschutzstreifen um Bäche angelegt würden und Überwachungsinstrumente und Datenverfolgung zum Einsatz kämen, um den Energieverbrauch und Wasserverbrauch zu protokollieren.

Hartes Spiel auf weichem Boden: Chattanoogas Herausforderungen beim Bau

Eine Luftaufnahme des zukünftigen Baseballstadions von Chattanooga Lookouts, einschließlich Plänen für Wohn- und Büroflächen jenseits des Außenfelds. (Bild mit freundlicher Genehmigung von South Broad Chattanooga)

Der Bau des Stadions begann letzten Monat, am 15. Juli, mit einer Grundsteinlegungszeremonie. Als Bauleiter wurde das in Chattanooga ansässige Unternehmen EMJ Construction verpflichtet, das am 25. Juli bestätigte, dass mit den Vorarbeiten begonnen wurde.

Die Kosten für den Bau des neuen Baseballstadions waren ursprünglich auf rund 80 Millionen US-Dollar geschätzt worden, sind inzwischen jedoch auf 120 Millionen US-Dollar angestiegen.

New City Properties aus Atlanta, Georgia, ist der Hauptentwickler des gesamten South Broad-Projekts. DH&W Architects und das Beratungsunternehmen Brasfield & Gorrie unterstützten EMJ bei Entwurf und Vorbau.

Freier erläuterte das Grundkonzept für den Bau eines Baseballstadions und zeigte anschließend die Anpassungen auf, die in diesem Fall vorgenommen werden müssen.

„[Zuerst] graben wir die Sitzmulde aus und gießen dann den Beton schichtweise unter die Erde, um die Mulde zu formen. Normalerweise graben wir etwa 5,5 bis 6,4 Meter tief, um genügend Sitzreihen unterzubringen“, sagte er über den Bau eines typischen Baseballfelds.

„Aufgrund des Grundwasserspiegels – der Tennessee River liegt auf der anderen Seite [der Autobahn] von unserem Standort aus – und der Beschaffenheit des Bodens vor Ort können wir hier nur etwa 1,4 m in die Tiefe gehen.“

Dies führte dazu, dass der Entwurf einen erhöhten Sitzbereich auf der Seite der dritten Base und im gesamten Außenfeld des Stadions vorsah, um genügend Sitzplätze unterzubringen.

„Wir werden eine große Terrasse [aus] Beton und Stahl hinzufügen … [und] diese Terrasse wird dann auf der Spielfeldseite zwei Reihen Baseball-Sitzplätze haben“, sagte er.

„Die Halle auf der Seite der ersten Base muss ebenerdig bleiben, weil wir [das Kraftwerk und die Modellwerkstattgebäude] wiederverwenden werden. Daher musste die Halle auf derselben Ebene wie diese Gebäude bleiben“, sagte Freier und bezog sich dabei auf die Infrastruktur, die US Pipe und Wheland hinterlassen hatten.

Warum bauen die Chattanooga Lookouts ein neues Baseballfeld?

Render des ehemaligen „Musterhauses“ von US Pipe and Foundry, das als Stadionhalle und Sitzplattform wiederverwendet wurde. (Bild mit freundlicher Genehmigung von South Broad Chattanooga)

Freier hob hervor, dass mehrere Probleme mit dem aktuellen Stadion der Lookouts, das weniger als 1,2 Kilometer nordöstlich vom Standort des zukünftigen Stadions liegt, die Notwendigkeit eines Neubaus begründen.

„Die Diskussionen über eine öffentlich-private Partnerschaft zum Bau eines Baseballstadions als Teil einer gemischt genutzten Anlage begannen, bevor [Hardball Capital] das Team 2014 überhaupt kaufte“, sagte Freier. „Wir kauften dieses Team in dem Wissen, dass es eine neue Anlage brauchen würde, und wollten sichergehen, dass Chattanooga für das Konzept offen ist, bevor wir in das Team investierten.“

Das Unternehmen besitzt außerdem die High-A Fort Wayne Tincaps (Tochterunternehmen der San Diego Padres der MLB) und die Sinlge-A Columbia Fireflies (Tochterunternehmen der Kansas City Royals der MLB).

Und manchmal sind strukturelle Modernisierungen im professionellen US-Baseball zwingend erforderlich. Eine Quelle mit Kenntnissen über MLB-Stadionstandards sagte gegenüber Construction Briefing, dass die jüngste Runde der von der Dachliga festgelegten Anforderungen an die Anlagenstandards im Jahr 2025 ausläuft, was bedeutet, dass den MiLB-Clubs die Zeit davonläuft, die Mindeststadionstandards zu erreichen.

„So ziemlich jedes Team musste irgendeine Art von Renovierung durchführen“, bemerkte die Quelle, „es sei denn, sie erhielten eine Ausnahmegenehmigung, die Arbeiten später abzuschließen.“

Bei einer so alten Sportart wie Baseball ist es keine Überraschung, dass die Spielfelder (Infield, Outfield, Dugouts) genauso aussehen wie immer. Freier wies jedoch darauf hin, dass die Stadien aufgrund der steigenden Erwartungen der Muttergesellschaft MLB den modernen Erwartungen der Fans besser gerecht werden müssen.

„Ein modernes Minor-League-Baseballstadion ist eine Mischung aus Innen- und Außenbereichen sowie einer Mischung aus traditionellen Baseballstadion-Sitzplätzen und Gemeinschaftsbereichen“, sagte er und ging dabei auf die Infrastruktur für nicht-sportliche Bereiche wie Kinderspielplätze und Grünflächen ein.

Da Baseball eine festgelegte Sportart ist (der Pitcher und die Batter spielen bei jedem Pitch von derselben Position aus), sind die Stadien im ganzen Land normalerweise von der Mittelachse aus nach Nordosten ausgerichtet (laut MLB-Regeln etwa 22 Grad nördlich von Ost). Dieser Winkel verhindert, dass die untergehende Sonne den Batters in die Augen scheint.

Aber auch die Ausrichtung des Stadions und die Sonneneinstrahlung wirken sich auf die Zuschauer aus. Da die Spiele im US-Sommer meist nachmittags und abends stattfinden, steht die Sonne bei den meisten Wettkämpfen im Westen. Wenn die Stadien nach Nordosten ausgerichtet sind, verhindern die Stadioninfrastruktur und die Perspektive, dass die Sonne den Großteil der Tribünen überstrahlt.

Das aktuelle Stadion der Lookouts ist allerdings leicht nach Nordwesten geneigt.

„Das Stadion, das wir übernommen haben, war nicht richtig ausgerichtet“, sagte Freier, „was dazu führte, dass den meisten Fans während einiger Monate der Saison die Sonne in die Augen schien.“

Das neue Stadiondesign weist mit der Mittelachse des zukünftigen Spielfeldes deutlich nach Nordosten, was es den Fans von Lookouts in Zukunft erleichtern sollte, Homeruns und Foulbälle zu erkennen.

Nach der Fertigstellung wird das Stadion mit 6.000 festen Sitzplätzen bis zu 10.000 Menschen fassen und über Restaurants, Unterhaltungsmöglichkeiten und Freiflächen rund um das Spielfeld verfügen.

Zeitplan für das Lookouts-Stadion und mehr zum South Broad-Projekt

Render des „Kraftwerk“-Gebäudes, das früher der Wheland Foundry gehörte. Das Gebäude wird in das neue Baseballstadion in der Nähe des Eingangs zum rechten Feld integriert. (Bild mit freundlicher Genehmigung von South Broad Chattanooga)

Da die Bauarbeiten in diesem Sommer beginnen, ist der erste Pitch nun für die Lookouts-Saison 2026 geplant. Entwickler und Projektleiter hatten ursprünglich gehofft, es bis 2025 fertigzustellen.

Neben der Sportstätte entwickelt New City Properties in Phase eins des South Broad-Projekts zwei weitere Projekte: einen hochwertigen Mehrfamilien-Wohnkomplex mit 300 Wohneinheiten und ein Bürogebäude. Zusammen werden die Bauten voraussichtlich mehr als 100 Millionen Dollar kosten.

Der Projektpartner Premier Properties, dem der Großteil des Landes auf dem Gelände gehört, spendete der öffentlichen Hand 8 Acres (3,2 Hektar) für den Bau des Stadions. Premier wird das Stadion nach der Fertigstellung besitzen und finanzieren.

CORE Nashville, ein Immobilienentwickler, kaufte von Premier 10 Acres auf dem Gelände, um dort Mehrfamilienhäuser zu bauen. Einzelheiten waren noch nicht verfügbar, da das Unternehmen noch Genehmigungen einholen muss, aber Freier sagte, die Firma könne „in Kürze mit dem Bau beginnen“.

Für die gesamte South Broad-Bebauung gibt es noch keinen Fertigstellungstermin, da der gesamte Umfang des Standorts noch nicht realisiert wurde.

Die Kosten für die Sanierung von South Broad werden durch öffentliche und private Investitionen gedeckt. Ein Teil der Kosten soll durch die Nutzung eines Tax Incremental Financing (TIF)-Bezirks zurückgezahlt werden. TIF-Bezirke in den USA sind ausgewiesene Gebiete, in denen die durch neue Entwicklungen (im ausgewiesenen Bezirk) generierten zusätzlichen Grundsteuereinnahmen in denselben Bezirk reinvestiert werden.

Kommunalverwaltungen identifizieren Regionen für TIF-Bezirke und schaffen diese, um Infrastrukturverbesserungen zu finanzieren und weitere kommerzielle Investitionen und Wirtschaftswachstum anzuziehen. Im Großen und Ganzen handelt es sich dabei um einen Mechanismus für Regierungen, zukünftige Steuereinnahmen zur Unterstützung aktueller Entwicklungsbemühungen zu nutzen.

Der TIF-Bezirk South Broad ist zudem wesentlich größer als das Stadiongelände der ersten Phase: Die Region umfasst insgesamt 450 Acres (182 Hektar).

Das TIF-Programm läuft im Jahr 2054 aus. Zu diesem Zeitpunkt wird der Wert des Bezirks und seines Eigentums in die allgemeinen kommunalen Steuerlisten einbezogen.