Deutschlands Wohnungsbauunternehmen steckten bereits in der Krise. Dann brach die Regierung zusammen

Deutsche Bauunternehmen und Ingenieure warnen, dass der Zusammenbruch der Koalitionsregierung zu Beginn dieses Monats den Druck auf die Bauwirtschaft, die sich bereits in einer Krise befindet, noch weiter erhöhen werde.

Die Unternehmen warnen, dass das abrupte Ende der sogenannten Ampelkoalition – und die Ankündigung von Neuwahlen am 23. Februar – wahrscheinlich zu einem monatelangen politischen Vakuum führen werde und damit eine der schlimmsten Konjunkturflauten in der Bauwirtschaft seit einer Generation verschärfen werde.

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„Das Ende der Ampelkoalition und nun mehrere Monate des Wartens, der Ungewissheit und des Stillstands bis zur Bildung einer neuen Regierung nach der Bundestagswahl werden das Tief noch verschärfen“, sagt Michael Gilka, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbands Mittelständischer Bauunternehmen (BVMB). „Wer dieses Land regieren will, braucht einen Plan zur Bekämpfung der Wohnungsbauflaute.“

In den letzten drei Jahren wurde Deutschland von einer fragilen Koalition aus drei Parteien regiert, die traditionell keine Verbündeten sind: den Sozialdemokraten (rot), der liberalen Freien Demokratischen Partei (gelb) und den Grünen. SPD-Chef Olaf Scholz war Bundeskanzler und Christian Lindner, Vorsitzender der finanzkonservativen FDP, Finanzminister.

Am 6. November brach alles zusammen, als Scholz Lindner wegen eines Streits über die Lockerung der Haushaltsregeln zur Begrenzung der Staatsverschuldung entließ. Die beiden anderen Parteien blieben damit zwar an der Macht, verfügten jedoch nicht über eine Mehrheit im Bundestag und sahen sich einer politischen Blockade gegenüber.

Wahlen finden am 23. Februar statt

Das bedeutet, dass die Politiker bis zur Wahl am 23. Februar kaum Macht haben, neue Maßnahmen zu verabschieden. Und selbst nach der Wahl bedeutet das bundesweite Wahlsystem, dass jeder mögliche Sieger wahrscheinlich Monate damit verbringen wird, eine neue Koalitionsregierung auszuhandeln, bevor wichtige neue politische Entscheidungen getroffen werden können.

Aufgrund der daraus resultierenden Pattsituation ist es unwahrscheinlich, dass die Regierung ihren Haushaltsentwurf für 2025 verabschieden wird. Sollte dies passieren, würden die monatlichen Ausgabenzuweisungen aus dem Jahr 2024 im nächsten Jahr wiederholt, doch Vorschläge für ein Konjunkturpaket für die Wirtschaft des Landes, höhere Ausgaben für bezahlbaren Wohnraum und ein Finanzierungsprogramm für den Ausbau von Schienen, Straßen und Brücken könnten in der Schwebe bleiben.

Die Nachricht ist ein weiterer Schlag für deutsche Bauunternehmen und Immobilienfirmen, die bereits unter der schleppenden Wirtschaft des Landes, den explodierenden Kosten für Baumaterialien, steigenden Zinsen und Störungen der Lieferketten durch den Krieg in der Ukraine leiden. Die Nachricht verursacht auch Probleme für die gesamte Baubranche, die bisher nicht so stark von der Immobilienkrise des Landes betroffen war.

In Deutschland trägt die Bauwirtschaft rund 12 Prozent zum BIP bei und beschäftigt etwa eine Million Bauarbeiter.

Politische Pattsituation

„Die ohnehin schwache Baukonjunktur droht durch das Versagen der Regierung und auch des Bundeshaushalts 2025 weiter geschädigt zu werden“, sagt Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes (ZDB). „Geld für Förderprogramme im Wohnungsbau, für die Sanierung maroder Brücken und Straßen sowie für den Ausbau des Schienennetzes drohen auszugehen.“

„Angesichts der schwierigen Marktlage ist es wichtig, dass Förderstopps nicht zu weiterer Verunsicherung führen. Das würde uns im Wohnungsbau, wo jede Wohnung dringend benötigt wird, noch weiter zurückwerfen. Die Menschen in diesem Land suchen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum und dürfen nicht Opfer der Regierungskrise werden.“

Im Haushaltsentwurf war eine Erhöhung des Eigenkapitals der Deutschen Bahn um 4,5 Milliarden Euro (4,8 Milliarden US-Dollar) vorgesehen. Die Bahn will das Eigenkapital der Bahn im Rahmen eines Sanierungsplans mit 40 Großbaustellen einsetzen, um die notorisch unpünktlichen Züge wieder planmäßig fahren zu lassen.

Der Sturz der Regierung und Meinungsverschiedenheiten über die seit zehn Jahren bestehende deutsche Schuldenbremse, die das Haushaltsdefizit der Bundesregierung auf 0,35 Prozent des jährlichen BIP des Landes begrenzt, werden wahrscheinlich auch dazu führen, dass andere große Bauprobleme auf die lange Bank geschoben werden. Dazu gehört die Notwendigkeit der Renovierung oder des Wiederaufbaus von mehr als 4.000 Autobahn- und Straßenbrücken im ganzen Land. Im September stürzten zwei Abschnitte der vierspurigen Carolabrücke aus kommunistischer Zeit in Dresden in die Elbe.

Die eingestürzte Carolabrücke aus kommunistischer Zeit in Dresden wurde 1971 fertiggestellt (Bild: Landeshauptstadt Dresden)

„Meiner Ansicht nach ist es wichtig, mehr Schulden aufzunehmen, um in das Land zu investieren“, sagte Sascha Steuer, Geschäftsführer des Deutschen Verbands Beratender Ingenieure, gegenüber Construction Briefing . „Wir haben ein großes Problem mit der alternden Infrastruktur. Wir müssten 400 Brücken pro Jahr reparieren oder neu bauen, aber aufgrund fehlender Mittel sind wir in den letzten Jahren diesem Ziel nicht einmal annähernd näher gekommen. Es würde mich nicht überraschen, wenn in den nächsten 48 Monaten oder so einige Bürgermeister die Entscheidung treffen würden, Brücken für den Verkehr zu sperren.“

Er fügt hinzu, dass die deutsche Bürokratie die Baubemühungen des Landes ebenfalls behindert. „Der Wiederaufbau der eingestürzten Brücke in Dresden wird wahrscheinlich acht Jahre dauern. Die eigentlichen Bauarbeiten nehmen davon natürlich nur eineinhalb bis zwei Jahre ein. Die restliche Zeit wird für Dinge wie Konsultationen mit Anwohnern, Umweltverträglichkeitsprüfungen und das Einholen von Baugenehmigungen aufgewendet. Und diese Brücke ist eine der beiden wichtigsten Brücken der Stadt. Wir glauben, dass es ein neues Gesetz geben sollte, das besagt, dass eine Brücke, wenn sie nicht genutzt werden kann, sofort wieder aufgebaut werden kann.“

Während steigende Baukosten und Zinsen die Immobilienmärkte in ganz Europa gebremst haben, ist der deutsche Wohnungsbau besonders stark betroffen. Dies ist teilweise das Ergebnis von 15 Jahren hektischer Unternehmensinvestitionen in den privaten Mietsektor des Landes – den größten in Europa –, wobei Vermieter und Pensionsfonds billige Kredite nutzten, um das zu finanzieren, was sie für sichere Investitionen hielten. Die Unternehmen argumentieren auch, dass sie Opfer einer Überregulierung und eines Fachkräftemangels seien.

Wohnungsbau verlangsamt sich

Als der deutsche Bundeskanzler Olaf Scholz im Dezember 2021 sein Amt antrat, versprach er, zur Lösung der deutschen Wohnungskrise beizutragen, indem er jedes Jahr 400.000 Wohnungen baut – eine recht bescheidene Zahl, wenn man bedenkt, dass Experten wie der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) davon ausgehen, dass dem Land jährlich rund 700.000 Wohnungen fehlen.

Seitdem ist die Zahl der Baubeginne dramatisch zurückgegangen.

Im Jahr 2022 erteilte der deutsche Staat nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) Baugenehmigungen für 354.400 Wohnungen, 6,9 % weniger als im Vorjahr.

Bis 2023 sank diese Zahl um mehr als ein Viertel auf 260.200. Und in diesem Jahr sehen die Zahlen noch schlechter aus. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 erteilte der Staat nur 157.200 Baugenehmigungen, während die Zahl der neu erteilten Genehmigungen im September auf den niedrigsten Stand seit Januar 2012 sank.

„Es geht nicht nur bergab mit dem Wohnungsbau, es geht sogar noch schneller bergab als zuvor“, ergänzt Gilka vom BVMB. „Das zeigen die aktuellen Konjunkturdaten. Wir beobachten die Entwicklung mit großer Sorge. Der Boden ist noch lange nicht erreicht. Wir erwarten, dass es in den nächsten Monaten noch schlechter mit dem Wohnungsbau wird.“

Die Anzahl der Baugenehmigungen, die die deutsche Regierung jeden Monat erteilt. Quelle: Destatis

Und seit dem Zusammenbruch der Regierung gerät die Bauwirtschaft des Landes laut Bauexperten immer stärker unter Druck. Während die Auftragslage für Bauarbeiten im Zusammenhang mit der Energiewende oder Rechenzentren weiterhin stark ist, meldet der Verband der deutschen Bauindustrie (Bauindustrie) für 2024 und 2025 einen „gedämpften Rückgang“ im gewerblichen Hochbau.

„Diesmal geht es nicht nur um den Wohnungsbau, sondern auch um die gesamte Bauwirtschaft“, sagt Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer der Bauindustrie. „Klagen über Auftragsmangel machen sich mittlerweile in den Büchern unserer Bauunternehmen bemerkbar. Immer weniger Projekte werden ausgeschrieben und gestartet. Angesichts unserer maroden Infrastruktur ist das eine gefährliche Entwicklung.“

Laut Destatis stieg die Gesamtzahl der Unternehmensinsolvenzen in ganz Deutschland in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 auf 10.704, ein Plus von 24,9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Demnach meldeten in den ersten sechs Monaten des Jahres 47,4 von 10.000 Unternehmen in der Immobilien- und Baubranche Insolvenz an. Damit verzeichnete die Branche nach der Transport- und Lagerbranche die zweithöchste Zahl an Firmeninsolvenzen aller Branchen.

Dazu gehören die in Düsseldorf ansässige Gerch Group, die in diesem Jahr für ihre eine Milliarde Euro schweren Projekte Präsidium in Frankfurt und Inquartier in Ingolstadt Insolvenz angemeldet hat; das Geschäftshaus am Gendarmenmarkt, Eigentümer des 45-stöckigen Bürogebäudes Trianon in Frankfurt; das in Frankfurt ansässige Unternehmen Schoofs Immobilien, das auf die Entwicklung eigenständiger Lebensmittelmärkte spezialisiert ist; und die österreichische Immobilien- und Einzelhandelsgruppe Signa Holding, die in Hamburg einen 245 Meter hohen Turm gebaut hatte.

„Es macht einen sprachlos, wenn man sich die Situation in immer mehr Bauunternehmen anschaut“, sagt Gilka vom BVMB. „Das ist eine Bankrotterklärung der Politik und eine Katastrophe für die Bauwirtschaft und den Wohnungsmarkt.“