璞玉待琢：以棒球场为核心的十亿美元项目，关键在于再利用

不久之后，美国田纳西州的一片棕地将变成“外野绿地”，查塔努加市一处废弃的工业用地即将变成一个繁华的娱乐和住宅区，该计划的主要特色——一个职业棒球场和体育场——目前正在建设中。

该项目名为南布罗德查塔努加项目（简称南布罗德），旨在振兴该市中心南部一片破败的棕地。

该地块总面积超过140英亩（56.7公顷），曾是惠兰铸造厂和美国管道铸造厂的所在地。重建计划将着重体现再利用和回收的理念，两座曾经用于金属锻造和钢材成型的建筑如今将用于开展美国最古老的体育运动。

建成后，这座体育场将成为查塔努加瞭望队的新主场。该队是美国职业棒球大联盟（MLB）辛辛那提红人队的小联盟2A级附属球队。

“最终成果可能会独一无二，”Lookouts队所有者Hardball Capital的首席执行官杰森·弗雷尔告诉《建筑简报》。 “这些建筑的融入程度将超过其他任何大联盟或小联盟棒球场，甚至超过我们所知的任何其他体育场馆的历史建筑，”弗雷尔说。

除了上个月开工建设的棒球场外，利益相关者和市政府官员还规划并批准了住宅、住宿、餐饮和娱乐设施的开发。整个南布罗德街重建计划预计将带来超过10亿美元的建设项目，工期长达十年，仅第一阶段（包括棒球场）的价值就约为3亿美元。

原铸造厂建筑将改建为耗资 1.2 亿美元的新体育场。

右侧红砖砌成的“发电厂”和背景中央的“样板间”都是南布罗德项目地块上的历史建筑，未来将被重新利用，成为体育场的一部分。（图片由南布罗德查塔努加公司提供）

弗雷尔提供了更多关于计划进行“一流”装修的两座历史建筑的信息。

该项目旨在重新利用该场地的“动力车间”建筑——该建筑以前属于 Wheland 铸造厂（Wheland），建于 19 世纪 80 年代；以及“模型车间”建筑——该建筑以前属于 US Pipe 铸造厂（US Pipe），建于 1936 年。

惠兰公司于2003年关闭了其位于南布罗德街的工厂，该公司以在²⁰世纪初底特律汽车制造业蓬勃发展时期生产材料和零部件而闻名。该公司还为美国在二战中的军事行动生产产品。

20 世纪 30 年代建造模型房时，美国管道公司是美国领先的钢铁制造商。该公司的所有者于 2006 年停止了在查塔努加工厂的运营，此后该工厂基本上被废弃了。

惠兰德发电厂是两座改造建筑中历史最悠久、规模最小的一座，已有140多年的历史。它位于模型车间的西北侧。未来，它将成为瞭望队球场入口的一部分，位于右外野角落。效果图还显示，这座砖砌建筑未来在球场一侧将设有露台和广场。

更大的美国管道模型房将融入体育场的一垒线大厅和座位区，并通过空中走廊与三垒线大厅相连。

弗雷尔补充道：“我们将在（模型车间）通往球场的一侧增建一个大型露台，露台将由混凝土和钢材制成。露台面向球场一侧将设有两排棒球座位。”

弗雷尔说，该项目还计划重复利用和回收该场地的其他组件，“例如，铸造厂和制造厂还在使用时，用来将钢材制成管道和消防栓部件的大型木制模型”。

施工还将安装和建造相关的设施，用于缓解雨水径流、回收利用、堆肥、减少热效应以及其他“绿色功能”。

弗雷尔补充说，该项目还将聘请可持续发展顾问，在小溪周围安装河岸缓冲带，并使用监测工具和数据跟踪来记录能源和水的消耗量。

在柔软的地面上打硬球：查塔努加的建筑挑战

这是查塔努加瞭望队未来棒球场的鸟瞰效果图，图中还包括外场以外的住宅和办公空间规划。（图片由南布罗德查塔努加提供）

体育场的建设于上个月（7月15日）举行了奠基仪式。总部位于查塔努加的EMJ建筑公司被指定为风险承建商，并于7月25日确认前期工作已经开始。

这座新建棒球场最初估价约为 8000 万美元，但建设成本后来飙升至 1.2 亿美元。

位于佐治亚州亚特兰大的New City Properties是整个South Broad项目的总开发商。DH&W Architects和咨询公司Brasfield & Gorrie协助EMJ进行了设计和施工前期工作。

弗雷尔解释了棒球场建设的基本方案，然后重点介绍了在这种情况下需要进行的调整。

“首先，我们挖出看台的凹槽，然后分层浇筑混凝土，形成碗状结构。通常，为了容纳足够多的座位，我们需要挖大约 18 到 21 英尺（5.5 米到 6.4 米）深，”他谈到典型的棒球场建设时说道。

“由于地下水位问题——田纳西河在我们工地[高速公路]的另一侧——以及工地土壤的性质，我们只能向下挖大约 8 英尺（1.4 米）。”

因此，设计方案要求在三垒侧和整个体育场外场建造高架走廊，以便安装足够的座位。

“我们将增建一个由混凝土和钢材制成的大型露台……然后，该露台将在球场一侧设置两排棒球座位，”他说。

“一垒侧的大厅需要保持与地面齐平，因为我们将重新利用[动力车间和模型车间]建筑，所以大厅需要与这些建筑保持在同一水平线上，”弗雷尔说，他指的是美国管道公司和惠兰公司留下的基础设施。

查塔努加瞭望队为什么要建造新的棒球场？

这是原美国管道铸造厂“样板房”改建为体育场大厅和观众席的效果图。（图片由南布罗德查塔努加市提供）

弗雷尔强调了瞭望队目前体育场存在的几个问题，该体育场位于未来体育场东北方向不到 1 英里（1.2 公里）处，这些问题促使人们需要建造一座新体育场。

弗雷尔表示：“早在2014年哈德鲍尔资本收购球队之前，关于以公私合营模式建造棒球场作为综合开发项目一部分的讨论就已经开始了。我们收购这支球队时就知道它需要一座新设施，所以我们想在投资之前确保查塔努加市对这个理念持开放态度。”

该公司还拥有高阶A级球队韦恩堡锡帽队（MLB圣地亚哥教士队的附属球队）和A级球队哥伦比亚萤火虫队（MLB堪萨斯城皇家队的附属球队）。

有时，美国职业棒球的球场结构升级是强制性的。一位了解美国职业棒球大联盟（MLB）球场标准的知情人士告诉《建筑简报》， MLB最新制定的球场标准将于2025年到期，这意味着小联盟（MiLB）俱乐部达到最低球场标准的期限已经不多了。

“几乎每支球队都不得不进行某种形式的翻新，”消息人士指出，“除非他们获得了豁免，可以稍后完成。”

对于棒球这项历史悠久的运动来说，场地元素（内场、外场、球员休息区）看起来一如既往并不奇怪，但弗雷尔指出，母公司美国职业棒球大联盟 (MLB) 的期望不断提高，这意味着体育场需要更加迎合球迷的现代期望。

“现代化的小联盟棒球场融合了室内和室外空间，以及传统的棒球场座位和社交区域，”他说道，并谈到了儿童游乐区和绿地等非体育空间的基建。

由于棒球是一项固定位置的运动（投手和击球手在每次投球时都站在相同的位置），全国各地的棒球场通常都以中心轴线为基准，向东北方向倾斜（根据美国职业棒球大联盟的规定，大约是东偏北22度）。这个角度可以防止落日直射击球手的眼睛。

但体育场的朝向和阳光也会影响观众。由于美国夏季的比赛大多在下午和晚上进行，因此大多数比赛时太阳都位于西边的天空。当体育场朝向东北时，体育场的基础设施和视角可以防止阳光直射到大部分看台上。

不过，瞭望队目前的体育场略微向西北方向倾斜。

弗雷尔说：“我们接手的这座体育场……朝向不对，导致大多数球迷在赛季的几个月里都会被阳光刺得睁不开眼。”

新体育场的设计显示，未来球场的中心轴线明显指向东北方向，这应该会让 Lookouts 队的球迷在未来更容易看到本垒打和界外球。

建成后，该体育场可容纳多达 10,000 人，其中 6,000 个为固定座位，并包括餐饮、娱乐和棒球场周围的开放空间。

Lookouts体育场的建设时间表以及南布罗德项目的更多信息

这是原属于惠兰铸造厂的“动力房”建筑效果图。该建筑将被并入新建的棒球场，位于右外野入口附近。（图片由南布罗德查塔努加提供）

球场将于今年夏季开工建设，首场比赛预计将于2026年Lookouts队赛季举行。开发商和项目负责人最初希望球场能在2025年完工。

除了体育场馆外，新城地产公司还在南布罗德项目一期开发另外两个项目：一个拥有300套单元的高端多户住宅小区和一个办公楼。这两个项目的总投资预计超过1亿美元。

项目合作伙伴Premier Properties拥有该地块的大部分土地，并向公共机构捐赠了8英亩（3.2公顷）土地用于体育场的开发。体育场建成后，Premier将拥有并负责其运营和融资。

房地产开发商CORE Nashville从Premier手中购得该地块10英亩土地，计划建造多户住宅。由于该公司仍在办理相关许可证，具体细节尚未公布，但Freier表示，该公司“可能很快就会开工建设”。

由于整个南布罗德开发项目的全部范围尚未实现，因此无法确定该项目的竣工日期。

南布罗德街重建项目的成本由公共和私人投资共同承担，其中一部分预计将通过税收增量融资（TIF）区获得补偿。在美国，TIF区是指将新建项目（位于指定区域内）产生的额外房产税收入再投资于该区域的特定区域。

市政府划定区域并设立税收增量融资区（TIF），以资助基础设施改善，并吸引更多商业投资和促进经济增长。简而言之，这是一种政府利用未来税收收益支持当前发展工作的机制。

南布罗德 TIF 区也比第一期体育场用地大得多：该区域总面积为 450 英亩（182 公顷）。

TIF 计划将于 2054 年到期，届时该地区及其财产的价值将纳入一般市政税收名册进行评估。