O que torna os projetos de construção no Reino Unido tão anormalmente caros?

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Londres está sempre no topo do ranking dos lugares mais caros para construir.

Mas o que talvez seja mais surpreendente do que a presença da capital do Reino Unido no topo do gráfico é o grande número de outras cidades do Reino Unido que estão no topo do último índice, publicado ontem.

Bristol, no sudoeste da Inglaterra, tem uma população de pouco menos de 450.000 pessoas, mas ainda assim conseguiu a 10ª posição na lista. Manchester e Birmingham estão em 12ª e 14ª, respectivamente.

Na verdade, as cidades do Reino Unido respondem por sete dos 20 primeiros lugares (veja a lista abaixo). A capital da Irlanda do Norte, Belfast, não fica muito atrás, em 28º.

A classificação da Arcadis sugere que o Reino Unido é um lugar peculiarmente caro para construir. Por quê?

Diferentes fatores, efeitos cumulativos

Em conversa com a Construction Briefing , Simon Rawlinson, chefe de pesquisa e insight estratégico da Arcadis, diz: “Existem alguns efeitos cumulativos de diferentes drivers que resultaram nisso, mas é uma tendência de longo prazo. Acho que algumas das razões são culturais. Pelo menos do ponto de vista de nossos edifícios entregues por contratados, em oposição à construção de casas em volume, tendemos a seguir uma forma de trabalho bastante artesanal e personalizada. Os arquitetos gostam de projetar as coisas de uma forma bastante personalizada e os contratados tendem a gostar de responder a isso.

“Em outros mercados, e a França é provavelmente um bom exemplo, os contratantes têm um pouco mais de controle sobre as soluções que propõem. Eles são mais motivados a padronizar em torno das soluções que desenvolvem. Da mesma forma, há muito mais controle nas mãos dos contratantes dos EUA sobre o tipo de produto que eles entregam também. O Reino Unido tem uma disposição cultural para projetar e entregar soluções únicas, mesmo no contexto de produtos bastante padronizados.”

E Rawlinson foi rápido em ressaltar que o alto custo da construção no Reino Unido não se limitava aos edifícios, mas também se aplicava a projetos de infraestrutura.

Outro fator significativo é, em sua opinião, o modelo de contratação do Reino Unido. “O Reino Unido tem um modelo de contratação que repassa a inflação – assim como a deflação – rapidamente. Mas temos várias camadas de subcontratação – muito mais do que a França, por exemplo. Isso significa que você tem várias camadas de custos de gestão e subsídios de risco de lucro além do custo real de recursos de mão de obra, planta e materiais. Quando você tem o tipo de momento que tivemos depois da Covid, em que a mão de obra é bastante escassa, isso se torna uma tendência inflacionária bastante explosiva.”

O terceiro motivo apresentado por Rawlinson para o alto custo de construção no Reino Unido é uma questão de tempo: o país introduziu recentemente novos regulamentos de sustentabilidade no Future Buildings Standard e no Future Homes Standard , juntamente com mudanças relacionadas à segurança nos métodos de projeto e construção após o desastre da Grenfell Tower .

“Temos visto muitas mudanças influenciando a maneira como os edifícios são projetados no Reino Unido ao longo do último ano ou mais. Não vi esse nível de incerteza regulatória em nenhum outro lugar e isso não é captado pela inflação”, ele diz.

Finalmente, ele vê uma tendência no Reino Unido com um número crescente de clientes especificando projetos de alta qualidade que carregam custos maiores com eles. “Os clientes estão investindo em edifícios de altíssima qualidade com recursos como terraços na cobertura e outras comodidades, interiores de melhor qualidade. Há uma corrida pela qualidade que eu acho que é mais extrema do que em muitos outros lugares. Ter recursos de net zero é um elemento significativo para isso. Isso está levando os clientes a gastar mais na especificação de construção básica em termos de sistemas de ar condicionado e redes de sensores. Existem mais padrões como os padrões WiredScore e WELL e o mercado imobiliário do Reino Unido é sensível aos padrões – as pessoas investirão nesses padrões porque sabem que obterão uma resposta do mercado.”

Fatores de custo para projetos maiores

No que diz respeito a projetos e empreendimentos maiores, Noble Francis, diretor de economia da Construction Products Association (CPA) do Reino Unido, vê quatro razões significativas pelas quais o Reino Unido é um lugar tão caro para construir.

“Primeiramente, obter projetos através do sistema de planejamento toma muito tempo e recursos. Quanto maior o projeto, maior o tempo e o número de atrasos ao longo de um processo de planejamento exaustivo. Para usar o exemplo mais extremo, o requerimento de planejamento para o Lower Thames Crossing de 14 milhas tem 359.000 páginas e £ 800 milhões já foram gastos no projeto, apesar de ele nem começar antes de 2026, no mínimo”, Francis disse ao Construction Briefing .

Ele também aponta que projetos e desenvolvimentos maiores também envolvem altos custos de mitigação. A construção de túneis para minimizar reclamações de moradores locais pode adicionar milhões de libras a projetos como o problemático projeto ferroviário de alta velocidade do Reino Unido, HS2. Compromissos com infraestrutura local adicional como parte de empreendimentos habitacionais maiores por meio de acordos juridicamente vinculativos com autoridades locais chamados Acordos da Seção 106 também podem acumular custos, ele aponta.

Depois, há a volatilidade da demanda no setor de construção no Reino Unido, o que leva a custos maiores no médio prazo. “A construção no Reino Unido é muito volátil, como vimos na recente queda acentuada na construção de casas. Mas isso se aplica igualmente a novos empreendimentos de torres comerciais e à infraestrutura. O governo concluiu a usina nuclear Sizewell B em 1995. Mas então não houve nenhuma construção de nova usina nuclear até Hinkley Point C em 2016. Não há um pipeline consistente de projetos de longo prazo no Reino Unido”, diz Francis.

“Como resultado, os modelos de negócios das principais construtoras e empreiteiras principais no Reino Unido precisam se concentrar em lidar com a volatilidade da atividade por meio da terceirização de custos, atividades e riscos, em vez de fazer grandes investimentos iniciais em habilidades, capacidade e métodos modernos de construção para uma taxa de retorno de longo prazo”, ele acrescenta, voltando ao ponto de Rawlinson sobre camadas significativas de subcontratação no setor de construção do Reino Unido.

Entre outros fatores que contribuem para uma conta alta em projetos do Reino Unido, Francis cita pausas contínuas em projetos, revisões de consultoria e mudanças nas especificações.

Um sinal de saúde do mercado?

Muitos desses contribuidores dificilmente poderiam ser vistos como positivos. Mas a queda de uma cidade no ranking da Arcadis dos lugares mais caros para construir não é necessariamente uma boa notícia.

Hong Kong caiu para o nono lugar no índice (Imagem: estherpoon via AdobeStock - stock.adobe.com)

Hong Kong tradicionalmente ocupa os primeiros lugares na lista da Arcadis, mas este ano caiu para o nono lugar.

Isso não é porque a indústria lá descobriu alguma fórmula secreta para construir de forma mais econômica. Em vez disso, Rawlinson diz que é um sinal de que o setor de construção está em dificuldades.

“Hong Kong é uma cidade que vem caindo no índice. Isso é um reflexo de um mercado bastante difícil lá nos últimos anos. Muitas vezes, quando as cidades caem, é um sinal negativo em vez de positivo. Em Hong Kong, o setor privado desacelerou, e é um mercado ferozmente competitivo. Esse provavelmente seria um lugar bastante difícil para ser um contratante.

Mas Rawlinson também reconhece que uma cidade em alta no ranking é problemática no setor público em particular. “Você quer ser capaz de entregar o máximo de infraestrutura social e econômica possível. Essa é uma das razões pelas quais o governo do Reino Unido tem investido em vários aspectos da melhoria do processo de fabricação de impedimento”, ele diz.

Outra cidade que caiu no ranking foi Amsterdã, na Holanda, onde preocupações com a poluição por nitrogênio levaram a uma redução significativa no número de licenças de construção emitidas.

Munique, por outro lado, subiu rapidamente para o sexto lugar em meio à alta inflação na Alemanha.

No entanto, há outro fator que rege a posição de uma cidade nas tabelas: as flutuações cambiais.

“É uma variável que você não deve esquecer. Ela não se moveu muito no período até congelarmos a moeda, o que foi em fevereiro, enquanto compilávamos o relatório”, diz Rawlinson. “Mas o dólar americano começou a se fortalecer um pouco recentemente e estava muito forte em 2023, então você tem esses movimentos que geralmente estão relacionados a coisas que não têm nada a ver com o setor de construção.”