O que está impulsionando a consolidação das construtoras residenciais dos EUA?

Houve muita consolidação no setor e, embora o número de negócios tenha caído de um pico de 54 em 2021, após uma onda de atividades após a pandemia da Covid-19, 2024 ainda viu 34 negócios, o que foi um pouco acima da média da última década.

Foram principalmente adquirentes estratégicos – ou seja, empresas que atuam no setor de construção residencial e estão absorvendo rivais – que responderam por 22 desses 34 negócios. Os outros 12 envolveram patrocinadores financeiros – geralmente empresas de private equity.

Ao mesmo tempo, o valor que os compradores estão dispostos a pagar por empresas do setor de construção civil aumentou significativamente.

Gráfico cortesia da Wipfli. Fonte: GF Data, Pitchbook

Os múltiplos de EBITDA (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) que os compradores estão dispostos a pagar dispararam de 4,2x EBITDA em 2006-2011 para 9,5x em 2021-2024, de acordo com dados de consultores financeiros corporativos da Wipfli.

Os múltiplos aumentaram à medida que grandes participantes do setor de construção residencial dos EUA, com grandes portfólios de terrenos, se consolidam para lidar com a escassez de moradias de forma mais eficiente e lucrativa, em um momento em que as taxas de juros aumentaram rapidamente e os compradores de imóveis estão achando mais difícil subir na hierarquia da moradia, afirma Colin Johnson, diretor administrativo da Wipfli.

A tendência continuará? Atualmente, é difícil prever em meio à incerteza sobre o que acontecerá nos EUA em termos de taxas de juros, custos de insumos e riscos de recessão.

"Estamos em um conjunto de circunstâncias muito incomuns em relação às políticas e à situação atual da economia e para onde ela está indo. Estamos monitorando isso o mais de perto possível", diz Johnson.

No entanto, ainda há baixa oferta e forte demanda por moradias residenciais, especialmente no segmento de luxo do mercado.

Embora os potenciais compradores de construtoras possam agora estar menos aptos a projetar o desempenho futuro dos alvos de aquisição devido à incerteza econômica, ainda há valor potencial a ser encontrado nos lucros incorporados em sua carteira de pedidos e nos terrenos atualmente sob seu controle.

“Acredito que o setor de construção e serviços residenciais dos EUA é uma área muito importante que vai evoluir independentemente do rumo das políticas”, diz Johnson.

Colin Johnson, diretor administrativo da Wipfli Corporate Finance (Imagem: Wipfli)

Seu colega Brad Werner, líder nacional em construção e mercado imobiliário e sócio da Wipfli, sugere que as avaliações podem continuar a subir se os participantes do capital privado começarem a se envolver mais em fusões e aquisições de empresas que operam em nichos do setor de construção residencial.

De fato, empresas de capital privado já demonstraram grande interesse em subcontratados especializados em áreas como coberturas, HVAC, reparos de encanamentos, serviços elétricos, concreto e paisagismo em meio à escassez de mão de obra qualificada.

“Empresas de private equity entraram no mercado de HVAC e empreiteiras mecânicas e elétricas e estão começando a construir plataformas nesses subsetores fragmentados. Será que elas veem algumas dessas construtoras regionais e locais no setor residencial como uma aposta imobiliária que amplia sua estratégia e a construção de uma plataforma maior? Estou curioso para ver para onde essa tendência vai nos próximos anos, especialmente no setor de construção de casas de luxo, onde há menos sensibilidade em relação a fatores macroeconômicos como taxas de juros”, afirma.

Por outro lado, algumas construtoras menores e não luxuosas podem descobrir que os múltiplos de avaliação de seus negócios estão sob pressão, à medida que as grandes construtoras continuam a se consolidar.

“Há muita coisa acontecendo por trás desses múltiplos”, diz Johnson. “O fato de estarmos vendo a consolidação dos grandes players é um dos impulsionadores do aumento dos múltiplos. Mas há muitos fatores que podem reduzir esses [múltiplos] à medida que o mercado competitivo se torna mais saturado, com um número menor de players ainda maiores. Fora das áreas especializadas, como Brad mencionou no segmento de luxo, fica mais difícil para construtoras menores competirem, porque os grupos maiores conseguem fazer as coisas de forma mais econômica.”

Conselhos para construtores de casas menores

Johnson e Werner têm alguns conselhos para construtoras menores que desejam vender seus negócios para um comprador estratégico ou para uma empresa de private equity.

Brad Werner, Wipfli

“É um momento muito interessante para tomar a decisão de fazer algo. Eu tentaria fazer tudo o que pudesse para ter uma boa noção do mercado. Conversaria com meus colegas, com pessoas de algumas dessas empresas maiores e faria perguntas”, aconselha Johnson.

Ele também sugere que os operadores de uma empresa que desejam atrair um comprador tornem suas operações o mais eficientes possível e fortaleçam sua posição territorial ao máximo.

Werner concorda que é importante focar em processos e sistemas internos. "Você pode ter uma boa equipe e um bom portfólio de terrenos, mas se tiver sistemas e processos de tecnologia não otimizados e parcerias com subcontratados instáveis, eu gostaria de consolidar tudo isso", diz ele.

Entender com quem sua empresa se alinharia estrategicamente também é crucial, enfatiza Werner. “Eles [compradores] buscam que um mais um seja igual a três. Certifique-se de que, independentemente da visão e da estratégia da sua empresa, você tenha as ferramentas e a infraestrutura necessárias para escalar. Em última análise, é isso que um adquirente vai querer ver”, acrescenta.

Transações recentes para construtoras de casas nos EUA

Transações recentes em que grandes construtoras residenciais dos EUA compraram concorrentes menores e empresas de investimento compraram empresas do setor incluem:

• Aquisição da Rausch Coleman Homes pela Lennar em 10 de fevereiro de 2025. A Rausch Coleman Homes oferece casas prontas para morar ou permite que os clientes escolham entre opções disponíveis de casas novas em sete estados diferentes. Valor da transação: US$ 900 milhões.
• Aquisição da Davis Homes pela Defy Investments em 4 de fevereiro de 2025. A Davis Homes desenvolve coleções residenciais personalizáveis na região central de Indiana. A empresa é especializada no desenvolvimento e construção de loteamentos residenciais. Valor da transação: Não divulgado.
• A Dream Finders Homes adquiriu a Liberty Communities em 23 de janeiro de 2025. A Dream Finders Homes projeta, constrói e vende casas em: Jacksonville e Orlando, na Flórida; Denver, Colorado; na região metropolitana de Washington, DC; e Austin, Texas. A Liberty Communities, por sua vez, oferece serviços de construção e construção residencial em McDonough, Geórgia. Valor da transação: Não divulgado.
• A McKinley Homes adquiriu a Liberty Home Builders em 20 de dezembro de 2024. A McKinley Homes constrói novas casas em diversos estados, enquanto a Liberty Home Builders desenvolve imóveis residenciais em Houston e San Antonio, Texas. Valor da transação: Não divulgado.
• A Empire Communities adquiriu a Covington Homes em 30 de setembro de 2024. A Empire oferece serviços imobiliários, de desenvolvimento de terrenos, de desenvolvimento imobiliário e de construção, enquanto a Covington Homes, sediada no Colorado, oferece serviços de construção residencial. Valor da transação: Não divulgado.