Cosa rende i progetti edilizi nel Regno Unito così insolitamente costosi?

Immagine: Iliya Mitskavets tramite AdobeStock (stock.adobe.com)

Londra è sempre in cima alla classifica dei luoghi più costosi in cui costruire.

Ma ciò che forse sorprende di più della presenza della capitale del Regno Unito in cima alla classifica è il gran numero di altre città del Regno Unito che occupano posizioni elevate nell'ultimo indice, pubblicato ieri.

Bristol, nel sud-ovest dell'Inghilterra, ha una popolazione di poco meno di 450.000 persone, ma è comunque riuscita a piazzarsi al 10° posto nella lista. Manchester e Birmingham sono rispettivamente al 12° e 14° posto.

Infatti, le città del Regno Unito occupano sette dei primi 20 posti (vedi elenco sotto). La capitale dell'Irlanda del Nord, Belfast, non è molto indietro, al 28° posto.

La classifica di Arcadis suggerisce che il Regno Unito è un posto particolarmente costoso in cui costruire. Perché?

Diversi fattori, effetti cumulativi

Parlando con Construction Briefing , Simon Rawlinson, responsabile della ricerca e dell'intuizione strategica presso Arcadis, afferma: "Ci sono alcuni effetti cumulativi di diversi driver che hanno portato a questo, ma è una tendenza a lungo termine. Penso che alcune delle ragioni siano culturali. Almeno dal punto di vista dei nostri edifici consegnati dai contractor, al contrario della costruzione di case in serie, tendiamo ad adottare un modo di lavorare piuttosto artigianale e personalizzato. Gli architetti amano progettare le cose in modo abbastanza personalizzato e i contractor tendono a rispondere a questo.

"In altri mercati, e la Francia è probabilmente un buon esempio, i contractor hanno un po' più controllo sulle soluzioni che propongono. Sono più motivati a standardizzare le soluzioni che sviluppano. Allo stesso modo, c'è molto più controllo nelle mani dei contractor statunitensi anche sul tipo di prodotto che consegnano. Il Regno Unito ha una volontà culturale di progettare e consegnare soluzioni una tantum, anche nel contesto di prodotti piuttosto standardizzati".

Rawlinson si è subito affrettato a sottolineare che gli elevati costi di costruzione nel Regno Unito non riguardano solo gli edifici, ma anche i progetti infrastrutturali.

Un altro fattore significativo è, a suo avviso, il modello contrattuale del Regno Unito. "Il Regno Unito ha un modello contrattuale che fa passare rapidamente l'inflazione, così come la deflazione. Ma abbiamo più livelli di subappalto, molto più della Francia, ad esempio. Ciò significa che hai più livelli di costi di gestione e di ammortamenti per il rischio di profitto oltre al costo effettivo delle risorse di manodopera, impianti e materiali. Quando si verificano momenti come quelli che abbiamo avuto dopo il Covid, in cui la manodopera è piuttosto scarsa, si verifica una tendenza inflazionistica piuttosto esplosiva".

La terza ragione addotta da Rawlinson per spiegare gli elevati costi di costruzione nel Regno Unito è una questione di tempistiche: di recente sono state introdotte nuove normative sulla sostenibilità all'interno del Future Buildings Standard e del Future Homes Standard , insieme a modifiche relative alla sicurezza nei metodi di progettazione e costruzione a seguito del disastro della Grenfell Tower .

"Abbiamo visto molti cambiamenti che hanno influenzato il modo in cui gli edifici sono progettati nel Regno Unito nell'ultimo anno circa. Non ho visto quel livello di incertezza normativa altrove e non è stato ripreso dall'inflazione", afferma.

Infine, vede una tendenza nel Regno Unito con un numero crescente di clienti che specificano progetti di alta qualità che comportano costi maggiori. "I clienti stanno investendo in edifici di altissima qualità con caratteristiche come terrazze sul tetto e altri comfort, interni di migliore qualità. C'è una corsa alla qualità che penso sia più estrema che in molti altri posti. Avere caratteristiche net zero è un elemento significativo. Ciò sta spingendo i clienti a spendere di più sulle specifiche di base della costruzione in termini di sistemi di aria condizionata e reti di sensori. Ci sono più standard come WiredScore e WELL e il mercato immobiliare del Regno Unito è sensibile agli standard: le persone investiranno in questi standard perché sanno che otterranno una risposta dal mercato".

Fattori di costo per progetti più grandi

Per quanto riguarda in particolare i progetti e gli sviluppi più ampi, Noble Francis, direttore economico della Construction Products Association (CPA) del Regno Unito, individua quattro importanti motivi per cui il Regno Unito è un posto così costoso in cui costruire.

"Innanzitutto, far passare i progetti attraverso il sistema di pianificazione richiede molto tempo e risorse. Più grande è il progetto, più lunghi sono i tempi e il numero di ritardi durante un processo di pianificazione esaustivo. Per usare l'esempio più estremo, la richiesta di pianificazione per il Lower Thames Crossing di 14 miglia è di 359.000 pagine e sono già stati spesi 800 milioni di sterline per il progetto, nonostante non inizi prima del 2026 al più presto", racconta Francis a Construction Briefing .

Sottolinea inoltre che progetti e sviluppi più grandi comportano anche costi di mitigazione elevati. Scavare tunnel per ridurre al minimo le lamentele dei residenti locali può aggiungere milioni di sterline a progetti come il problematico progetto ferroviario ad alta velocità del Regno Unito, HS2. Anche gli impegni per infrastrutture locali aggiuntive come parte di sviluppi abitativi più grandi attraverso accordi legalmente vincolanti con le autorità locali chiamati Accordi della Sezione 106 possono accumulare costi, sottolinea.

Poi c'è la volatilità della domanda nel settore edile nel Regno Unito, che porta a costi maggiori nel medio termine. "L'edilizia nel Regno Unito è molto volatile, come abbiamo visto dalla recente brusca flessione nell'edilizia residenziale. Ma si applica ugualmente ai nuovi sviluppi di torri commerciali e alle infrastrutture. Il governo ha terminato la centrale nucleare Sizewell B nel 1995. Ma poi non c'è stata nessuna nuova costruzione di centrali nucleari fino a Hinkley Point C nel 2016. Non c'è una pipeline coerente di progetti a lungo termine nel Regno Unito", afferma Francis.

"Di conseguenza, i modelli di business dei principali costruttori edili e appaltatori principali nel Regno Unito devono concentrarsi sulla gestione della volatilità dell'attività subappaltando i costi, l'attività e il rischio anziché effettuare grandi investimenti iniziali in competenze, capacità e metodi di costruzione moderni per un tasso di rendimento a lungo termine", aggiunge, tornando al punto di Rawlinson sui significativi livelli di subappalto nel settore edile del Regno Unito.

Tra le altre cause che contribuiscono a un conto salato per i progetti nel Regno Unito, citate da Francis, ci sono le continue pause nei progetti, le revisioni delle consulenze e le modifiche alle specifiche.

Un segno di salute del mercato?

Molti di questi contributi difficilmente potrebbero essere considerati positivi. Ma la discesa di una città nella classifica di Arcadis dei luoghi più costosi in cui costruire non equivale necessariamente a una buona notizia.

Hong Kong è scivolata al nono posto nell'indice (Immagine: estherpoon tramite AdobeStock - stock.adobe.com)

Hong Kong ha tradizionalmente occupato i primi posti nella classifica di Arcadis, ma quest'anno è scesa al nono posto.

Non è perché l'industria locale abbia scoperto una formula segreta per costruire in modo più conveniente. Al contrario, dice Rawlinson, è un segnale che il settore delle costruzioni è in difficoltà.

"Hong Kong è una città che è scesa nell'indice. Ciò riflette un mercato piuttosto duro negli ultimi anni. Spesso, quando le città scendono, è un segno negativo piuttosto che positivo. A Hong Kong, il settore privato ha rallentato ed è un mercato ferocemente competitivo. Quello sarebbe probabilmente un posto piuttosto difficile in cui fare l'appaltatore.

Ma Rawlinson riconosce anche che una città in cima alla classifica è problematica in particolare nel settore pubblico. "Vuoi essere in grado di fornire più infrastrutture sociali ed economiche possibili. Questo è uno dei motivi per cui il governo del Regno Unito ha investito in vari aspetti del miglioramento del processo di produzione offside", afferma.

Un'altra città che perde posizioni in classifica è Amsterdam, nei Paesi Bassi, dove le preoccupazioni relative all'inquinamento da azoto hanno portato a una significativa riduzione del numero di permessi di costruzione rilasciati.

Monaco, d'altro canto, è rapidamente salita al sesto posto, nonostante l'elevata inflazione in Germania.

C'è però un altro fattore che determina la posizione di una città nelle classifiche: le fluttuazioni valutarie.

"È una variabile che non bisogna dimenticare. Non si è mossa molto nel periodo in cui abbiamo congelato la valuta, ovvero a febbraio, mentre stavamo compilando il rapporto", afferma Rawlinson. "Ma il dollaro statunitense ha iniziato a rafforzarsi un po' di recente ed è stato molto forte nel 2023, quindi si ottengono questi movimenti che sono spesso correlati a cose che non hanno nulla a che fare con il settore delle costruzioni".