FIEC: Cosa può fare l'UE per affrontare la crisi immobiliare?

L'aumento dei costi e il calo delle costruzioni stanno peggiorando la crisi immobiliare in Europa (Foto: AdobeStock)

Nella maggior parte delle città e dei centri economici europei di medie e grandi dimensioni, la popolazione sta crescendo, invecchiando e le famiglie stanno diventando più piccole. Le conseguenze sono carenze abitative e prezzi crescenti delle case in queste aree, escludendo sia le famiglie a basso reddito che i lavoratori della classe media come insegnanti, infermieri, pompieri, ecc.

Gli ultimi dati FIEC mostrano che il settore dell'edilizia residenziale è in forte calo in diversi Stati membri dell'UE. Nel complesso, le nuove costruzioni e le ristrutturazioni di alloggi sono diminuite del 2,6% nel 2023 e si prevede che scenderanno di un altro 5,7% nel 2024. In media, gli affitti delle abitazioni nell'UE sono aumentati del 18% e i prezzi delle case del 47% tra il 2010 e il 2022, quando il 10,6% delle persone nelle città dell'UE viveva in famiglie che spendevano oltre il 40% del proprio reddito disponibile per l'alloggio.

Questa situazione è il risultato di molteplici fattori. Gli elevati costi di costruzione sono uno di questi numerosi fattori che hanno portato all'attuale crisi immobiliare. I costi di costruzione sono saliti a un massimo storico dopo l'impatto della pandemia di COVID sulle catene di fornitura, l'impennata dei prezzi dell'energia e le interruzioni delle catene di fornitura causate dalla guerra in Ucraina, nonché l'aumento dei costi per la manodopera e l'acquisizione di terreni. Questi ultimi possono rappresentare fino al 50-60% del prezzo di acquisto finale nelle aree più frequentate. In effetti, in quelle aree densamente popolate, i terreni sono scarsi e le norme di zonizzazione sono lente a evolversi. Inoltre, i costi di finanziamento e l'aumento inaspettato dei tassi di interesse che sono quadruplicati nel giro di un anno hanno avuto un impatto negativo sul settore delle costruzioni.

È evidente che costruire alloggi adeguati, sostenibili e accessibili per tutti i cittadini dell'UE è diventata una delle maggiori sfide urbane che l'Europa deve affrontare.

Alloggi a prezzi accessibili

Sebbene le politiche abitative siano di competenza degli Stati membri, l'edilizia abitativa è diventata, per la prima volta in assoluto, una parte distinta del portafoglio di un Commissario europeo. La Presidente della Commissione europea Ursula von der Leyen, che aveva già fatto riferimento alla crisi abitativa nelle sue linee guida politiche del luglio 2024, ha nominato il danese Dan Jorgensen Commissario per l'energia e l'edilizia abitativa nella nuova Commissione. Il suo mandato include la stesura di un piano per l'edilizia abitativa a prezzi accessibili e di una nuova strategia per l'edilizia abitativa, per sostenere l'offerta di alloggi, ridurre i costi di costruzione, garantire che vi siano sufficienti lavoratori qualificati e migliorare la produttività del settore.

Affiancato da una task force dedicata, Jorgensen sarà supportato dal potere di finanziamento della Banca europea per gli investimenti. Anche il Parlamento europeo vuole svolgere un ruolo importante nel gioco. È stato creato un comitato speciale sulla crisi immobiliare nell'Unione europea che sarà presieduto dall'eurodeputata italiana Irene Tinagli. Tra gli altri compiti, questo comitato esaminerà le potenziali barriere e i colli di bottiglia che colpiscono il settore delle costruzioni e il loro impatto sulla crisi immobiliare, mapperà le iniziative innovative, identificherà le esigenze per potenziali riforme e formulerà raccomandazioni in una relazione che dovrà essere consegnata entro 12 mesi.

Ma naturalmente la domanda principale rimane: senza una competenza diretta in materia di edilizia abitativa, cosa si può fare a livello dell'UE?

Proposta

In un documento di posizione pubblicato nel dicembre 2024, la FIEC ha sottolineato che, sebbene la politica abitativa resti di competenza degli Stati membri, vi è un'urgente necessità di una risposta coordinata dell'UE per affrontare la carenza di alloggi sostenibili e a prezzi accessibili.

Consapevole che l'ambiente normativo generale e le lunghe procedure amministrative rappresentano un enorme onere per la produzione di alloggi, si dovrebbe prendere in maggiore considerazione l'opzione di rivedere le norme, i fondi e le politiche dell'UE che hanno un effetto sui mercati immobiliari nazionali, con l'obiettivo di promuovere la semplificazione, la razionalizzazione dei processi, la concorrenza leale e la crescita economica a vantaggio di tutti.

Guardando alla costruzione seriale e industriale, che la Commissione Europea vorrebbe promuovere, la FIEC riconosce che essa fa parte del futuro del settore e può aiutare in una certa misura a porre rimedio alla bassa produttività, accelerando il processo e tagliando alcuni costi. Idealmente, tale industrializzazione dovrebbe mirare a semplificare il processo di costruzione complessivo. Con questa trasformazione, la produzione di alloggi diventerà alla fine più rapida, economica e sicura, aumenterà la qualità e offrirà un valore aggiunto più elevato.

Dal lato della domanda, è urgente attuare misure per garantire alle famiglie e ai giovani l'accesso a un alloggio a prezzi accessibili attraverso incentivi finanziari e fiscali, facilitando l'accesso a prestiti e mutui.

Sebbene i finanziamenti pubblici siano molto limitati, è anche necessario attrarre investimenti privati in nuovi progetti di edilizia residenziale, allentando i requisiti prudenziali per il credito. In effetti, investire in progetti di edilizia residenziale non dovrebbe essere considerato più rischioso o meno attraente di altre attività.

Nel complesso, l'azione coordinata dell'UE e degli Stati membri può svolgere un ruolo di leva e attrarre più sviluppi basati sul mercato, oltre ai programmi di edilizia sociale.