Qu’est-ce qui rend les projets de construction au Royaume-Uni si inhabituellement chers ?

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Londres figure depuis toujours en tête du classement des villes où la construction est coûteuse.

Mais ce qui est peut-être plus surprenant que la présence de la capitale britannique en tête du classement, c'est le grand nombre d'autres villes britanniques qui figurent en bonne place dans le dernier indice, publié hier.

Bristol, dans le sud-ouest de l'Angleterre, compte à peine 450 000 habitants et se classe pourtant 10e sur la liste. Manchester et Birmingham sont respectivement 12e et 14e.

En fait, les villes britanniques occupent sept des vingt premières places (voir la liste ci-dessous). Belfast, la capitale de l'Irlande du Nord, n'est pas loin derrière, à la 28e place.

Le classement d'Arcadis suggère que le Royaume-Uni est un endroit particulièrement coûteux en matière de construction. Pourquoi ?

Différents facteurs moteurs, effets cumulatifs

Dans une interview accordée à Construction Briefing , Simon Rawlinson, responsable de la recherche et de la vision stratégique chez Arcadis, déclare : « Certains facteurs cumulatifs ont conduit à cette situation, mais il s’agit d’une tendance à long terme. Je pense que certaines des raisons sont culturelles. Du moins du point de vue de nos bâtiments livrés par nos sous-traitants, par opposition à la construction de maisons en série, nous avons tendance à adopter une méthode de travail plutôt artisanale et personnalisée. Les architectes aiment concevoir des choses de manière assez sur mesure et les sous-traitants ont tendance à aimer y répondre. »

« Sur d’autres marchés, et la France en est probablement un bon exemple, les sous-traitants ont un peu plus de contrôle sur les solutions qu’ils proposent. Ils sont plus enclins à standardiser les solutions qu’ils développent. De même, les sous-traitants américains ont beaucoup plus de contrôle sur le type de produit qu’ils livrent. Le Royaume-Uni a une volonté culturelle de concevoir et de livrer des solutions uniques, même dans le contexte de produits assez standardisés. »

Rawlinson a rapidement souligné que le coût élevé de la construction au Royaume-Uni ne se limitait pas aux bâtiments mais s’appliquait également aux projets d’infrastructures.

Un autre facteur important est, selon lui, le modèle contractuel du Royaume-Uni. « Le Royaume-Uni a un modèle contractuel qui répercute rapidement l’inflation – ainsi que la déflation. Mais nous avons plusieurs niveaux de sous-traitance – bien plus que la France, par exemple. Cela signifie que vous avez plusieurs niveaux de coûts de gestion et de marges de risque en plus du coût réel des ressources de main-d’œuvre, des installations et des matériaux. Lorsque vous rencontrez le genre de moments que nous avons connus après le Covid, où la main-d’œuvre est très rare, cela devient une tendance inflationniste assez explosive. »

La troisième raison avancée par Rawlinson pour expliquer le coût élevé de la construction au Royaume-Uni est liée au calendrier : le pays a récemment introduit de nouvelles réglementations en matière de durabilité dans le cadre de la Future Buildings Standard et de la Future Homes Standard , ainsi que des modifications liées à la sécurité des méthodes de conception et de construction suite à la catastrophe de la tour Grenfell .

« Nous avons constaté de nombreux changements dans la manière dont les bâtiments sont conçus au Royaume-Uni au cours de l'année dernière. Je n'ai jamais vu un tel niveau d'incertitude réglementaire ailleurs et cela ne se reflète pas dans l'inflation », dit-il.

Enfin, il observe une tendance au Royaume-Uni, où un nombre croissant de clients spécifient des projets de haute qualité qui entraînent des coûts plus élevés. « Les clients investissent dans des bâtiments de très haute qualité avec des caractéristiques telles que des terrasses sur le toit et d’autres équipements, des intérieurs de meilleure qualité. Il y a une course à la qualité qui, à mon avis, est plus extrême que dans de nombreux autres endroits. Avoir des caractéristiques de zéro émission nette en est un élément important. Cela incite les clients à dépenser plus pour les spécifications de base de la construction en termes de systèmes de climatisation et de réseaux de capteurs. Il existe davantage de normes telles que WiredScore et WELL et le marché immobilier britannique est sensible aux normes – les gens investiront dans ces normes parce qu’ils savent qu’ils obtiendront une réponse du marché. »

Facteurs de coût pour les projets de grande envergure

En ce qui concerne les projets et les développements de plus grande envergure en particulier, Noble Francis, directeur économique de la Construction Products Association (CPA) du Royaume-Uni, voit quatre raisons importantes pour lesquelles le Royaume-Uni est un endroit si coûteux à construire.

« Tout d’abord, faire passer les projets par le système de planification prend beaucoup de temps et de ressources. Plus le projet est important, plus le temps et les retards sont nombreux tout au long d’un processus de planification exhaustif. Pour prendre l’exemple le plus extrême, la demande de permis de construire pour le Lower Thames Crossing de 14 miles compte 359 000 pages et 800 millions de livres sterling ont déjà été dépensées pour le projet, alors qu’il ne commencera pas avant 2026 au plus tôt », explique Francis à Construction Briefing .

Il souligne également que les projets et développements de plus grande envergure impliquent également des coûts d'atténuation élevés. Le creusement de tunnels pour minimiser les plaintes des résidents locaux peut ajouter des millions de livres à des projets comme le projet de train à grande vitesse HS2 au Royaume-Uni. Les engagements en faveur d'infrastructures locales supplémentaires dans le cadre de projets de logements de plus grande envergure par le biais d'accords juridiquement contraignants avec les autorités locales, appelés accords de la section 106, peuvent également faire augmenter les coûts, souligne-t-il.

La volatilité de la demande dans le secteur de la construction au Royaume-Uni est également un facteur qui entraîne une hausse des coûts à moyen terme. « La construction au Royaume-Uni est très volatile, comme l’a montré le récent ralentissement de la construction de logements. Mais cela s’applique également aux nouveaux projets de tours commerciales et aux infrastructures. Le gouvernement a terminé la centrale nucléaire de Sizewell B en 1995. Mais il n’y a pas eu de nouvelle construction de centrale nucléaire avant Hinkley Point C en 2016. Il n’existe pas de pipeline cohérent de projets à long terme au Royaume-Uni », explique Francis.

« En conséquence, les modèles commerciaux des principaux constructeurs de maisons et des principaux entrepreneurs au Royaume-Uni doivent se concentrer sur la gestion de la volatilité de l'activité en sous-traitant les coûts, l'activité et les risques plutôt que de faire d'importants investissements initiaux dans les compétences, la capacité et les méthodes de construction modernes pour un taux de rendement à long terme », ajoute-t-il, revenant au point de Rawlinson sur les niveaux importants de sous-traitance dans le secteur de la construction au Royaume-Uni.

Parmi les autres facteurs contribuant à une facture salée pour les projets britanniques cités par Francis figurent les pauses continuelles sur les projets, les examens de conseil et les changements de spécifications.

Un signe de santé du marché ?

La plupart de ces contributions ne peuvent pas être considérées comme positives. Mais la chute d'une ville dans le classement d'Arcadis des endroits où il est le plus cher de construire n'est pas non plus forcément une bonne nouvelle.

Hong Kong a glissé à la neuvième place de l'indice (Image : estherpoon via AdobeStock - stock.adobe.com)

Hong Kong occupe traditionnellement les premières places du classement d'Arcadis, mais cette année, elle chute à la neuvième place.

Ce n'est pas parce que l'industrie a découvert une formule secrète pour construire de manière plus rentable. Au contraire, selon Rawlinson, c'est un signe que le secteur de la construction est en difficulté.

« Hong Kong est une ville qui a baissé dans l’indice. Cela reflète le fait que le marché y est plutôt difficile depuis quelques années. Souvent, lorsque les villes baissent, c’est un signe négatif plutôt que positif. À Hong Kong, le secteur privé a ralenti et c’est un marché extrêmement compétitif. Il serait probablement très difficile d’y être entrepreneur.

Mais Rawlinson reconnaît également que le fait d’être en tête du classement pose problème dans le secteur public en particulier. « Il faut être en mesure de fournir autant d’infrastructures sociales et économiques que possible. C’est l’une des raisons pour lesquelles le gouvernement britannique a investi dans divers aspects de l’amélioration des processus de fabrication hors site », explique-t-il.

Amsterdam, aux Pays-Bas, est également en baisse dans le classement, car les inquiétudes concernant la pollution à l'azote ont conduit à une réduction significative du nombre de permis de construire délivrés.

Munich, en revanche, a rapidement grimpé à la sixième place en raison de la forte inflation en Allemagne.

Il existe cependant un autre facteur qui détermine la position d'une ville dans les tableaux : les fluctuations monétaires.

« C’est une variable qu’il ne faut pas oublier. Elle n’a pas beaucoup bougé avant que nous ne gelions la monnaie, c’est-à-dire en février, au moment où nous rédigions le rapport », explique Rawlinson. « Mais le dollar américain a commencé à se renforcer un peu récemment et il était très fort en 2023, ce qui fait que l’on observe ces mouvements qui sont souvent liés à des choses qui n’ont rien à voir avec le secteur de la construction. »