Qu’est-ce qui motive la consolidation des constructeurs de maisons américains ?

Il y a eu beaucoup de consolidation dans le secteur et bien que le nombre de transactions ait chuté par rapport à un pic de 54 en 2021, suite à une vague d'activité après la pandémie de Covid-19, 2024 a encore vu 34 transactions, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de la dernière décennie.

Ce sont principalement des acquéreurs stratégiques – autrement dit, des entreprises du secteur de la construction résidentielle qui ont absorbé leurs concurrents – qui ont réalisé 22 de ces 34 transactions. Les 12 autres impliquaient des sponsors financiers – généralement des sociétés de capital-investissement.

Dans le même temps, le montant que les acheteurs sont prêts à payer pour les entreprises du secteur de la construction de logements a considérablement augmenté.

Graphique fourni par Wipfli. Source : GF Data, Pitchbook

Les multiples d'EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts, dépréciation et amortissement) que les acheteurs sont prêts à payer ont grimpé en flèche, passant de 4,2x l'EBITDA en 2006-2011 à 9,5x en 2021-2024, selon les données des conseillers en finances d'entreprise de Wipfli.

Les multiples ont augmenté à mesure que les plus grands acteurs du secteur de la construction de logements aux États-Unis, avec de grands portefeuilles fonciers, se consolident pour répondre à une pénurie de logements de manière plus efficace et rentable, à un moment où les taux d'intérêt ont augmenté rapidement et où les acheteurs de maisons ont plus de mal à gravir les échelons du marché immobilier, explique Colin Johnson, directeur général de Wipfli.

La tendance va-t-elle se poursuivre ? Il est actuellement difficile de prédire l'évolution de la situation aux États-Unis en raison de l'incertitude qui règne quant aux taux d'intérêt, aux coûts des intrants et aux risques de récession.

« Nous nous trouvons dans une situation très particulière en ce qui concerne la politique économique, la situation et l'évolution de l'économie. Nous suivons la situation de près », déclare Johnson.

Néanmoins, l’offre reste faible et la demande est forte dans le secteur du logement résidentiel, notamment dans le segment de luxe du marché.

Même si les acheteurs potentiels de constructeurs de maisons sont désormais moins en mesure de projeter les performances futures des cibles d'acquisition en raison de l'incertitude économique, il existe encore une valeur potentielle à trouver dans les bénéfices intégrés dans leur carnet de commandes et dans les terrains actuellement sous leur contrôle.

« Je pense que le secteur américain de la construction et des services de logements est un domaine très important qui va évoluer, quelle que soit l’orientation des politiques », déclare Johnson.

Colin Johnson, directeur général de Wipfli Corporate Finance (Image : Wipfli)

Son collègue Brad Werner, responsable national de la construction et de l'immobilier et associé chez Wipfli, suggère que les valorisations pourraient continuer à augmenter si les acteurs du capital-investissement commencent à s'impliquer davantage dans les fusions et acquisitions d'entreprises qui opèrent dans des domaines de niche du secteur de la construction de maisons.

En effet, les sociétés de capital-investissement ont déjà manifesté un vif intérêt pour les sous-traitants spécialisés dans des domaines tels que la toiture, le CVC, la réparation de canalisations, les travaux électriques, le béton et les services d’aménagement paysager dans un contexte de pénurie de main-d’œuvre qualifiée.

« Les sociétés de capital-investissement ont investi le marché des entrepreneurs en CVC, en mécanique et en électricité et commencent à développer des plateformes dans ces sous-secteurs fragmentés. Considérent-elles certains de ces constructeurs régionaux et locaux du secteur résidentiel comme des acteurs immobiliers susceptibles de renforcer leur stratégie et de développer une plateforme plus vaste ? Je suis curieux de voir comment cette tendance évoluera au cours des prochaines années, notamment dans le secteur de la construction de maisons de luxe, où les facteurs macroéconomiques comme les taux d'intérêt sont moins sensibles », déclare-t-il.

D’un autre côté, certains constructeurs de maisons plus petits et non luxueux pourraient constater que les multiples de valorisation de leurs entreprises subissent une certaine pression, alors que les grands constructeurs continuent de se consolider.

« Il y a beaucoup de choses derrière ces multiples », explique Johnson. « La consolidation des grands acteurs est l'un des moteurs de leur augmentation. Mais de nombreux facteurs pourraient les faire baisser à mesure que le marché concurrentiel se sature d'un nombre plus restreint d'acteurs encore plus importants. En dehors des secteurs spécialisés, comme Brad l'a évoqué dans le secteur du luxe, il devient plus difficile pour les petits constructeurs de rivaliser, car les grands groupes peuvent proposer des solutions plus rentables. »

Conseils pour les petits constructeurs de maisons

Johnson et Werner ont quelques conseils à donner aux petits constructeurs de maisons qui envisagent de vendre leur entreprise à un acheteur stratégique ou à une société de capital-investissement.

Brad Werner, Wipfli

« C'est une période vraiment intéressante pour prendre une décision. Je ferais tout mon possible pour bien comprendre le marché. Je discuterais avec mes pairs, avec des représentants de certaines grandes entreprises et je leur poserais des questions », conseille Johnson.

Il suggère également aux opérateurs d’une entreprise qui souhaitent attirer un acheteur de rendre leurs opérations aussi efficaces que possible et de renforcer au maximum leur position foncière.

Werner reconnaît l'importance de se concentrer sur les processus et systèmes internes. « Vous pouvez avoir une bonne équipe et un bon portefeuille de projets, mais si vos systèmes et processus technologiques sont mal optimisés et que vos partenariats avec des sous-traitants sont fragiles, je souhaite consolider tous ces éléments », explique-t-il.

Il est également crucial de comprendre avec qui votre entreprise s'alignera stratégiquement, souligne Werner. « Ils [les acquéreurs] recherchent un résultat égal à trois. Quelles que soient la vision et la stratégie de votre entreprise, assurez-vous de disposer des outils et de l'infrastructure nécessaires à son développement. En fin de compte, c'est ce que recherchera un acquéreur », ajoute-t-il.

Transactions récentes pour les constructeurs de maisons américains

Parmi les transactions récentes qui ont vu de grands constructeurs de maisons américains racheter des concurrents plus petits et des sociétés d'investissement racheter des entreprises du secteur, on peut citer :

• Le 10 février 2025, Lennar a acquis Rausch Coleman Homes. Rausch Coleman Homes propose des maisons prêtes à emménager ou permet aux clients de choisir parmi les options disponibles pour les maisons neuves dans sept États. Montant de la transaction : 900 millions de dollars.
• Acquisition de Davis Homes par Defy Investments le 4 février 2025. Davis Homes développe des collections de maisons personnalisables dans le centre de l'Indiana. Elle est spécialisée dans le développement et la construction de lotissements résidentiels. Montant de la transaction : non divulgué.
• Dream Finders Homes a racheté Liberty Communities le 23 janvier 2025. Dream Finders Homes conçoit, construit et vend des maisons à Jacksonville et Orlando en Floride ; à Denver au Colorado ; dans la région métropolitaine de Washington DC ; et à Austin au Texas. Liberty Communities fournit également des services de construction et de construction de maisons à McDonough en Géorgie. Montant de la transaction : Non divulgué.
• McKinley Homes a acquis Liberty Home Builders le 20 décembre 2024. McKinley Homes construit des maisons neuves dans plusieurs États, tandis que Liberty Home Builders développe des propriétés résidentielles à Houston et San Antonio, au Texas. Montant de la transaction : Non divulgué.
• Empire Communities a acquis Covington Homes le 30 septembre 2024. Empire propose des services immobiliers, d'aménagement foncier, de promotion immobilière et de construction, tandis que Covington Homes, basée au Colorado, propose des services de construction de maisons. Montant de la transaction : non divulgué.