Cómo el primer organismo público importante del mundo dedicado a la seguridad de los revestimientos trabaja para resolver la crisis mundial

Desde su oficina en una brillante torre azul y gris en los Docklands de Melbourne, Dan O'Brien, director ejecutivo de Cladding Safety Victoria (CSV), enumera una lista de números.

“Hasta el día de hoy, se han completado los proyectos financiados en 350 edificios de apartamentos residenciales, así como las obras de rehabilitación en 130 escuelas, hospitales y comisarías de policía”, afirma. “Y otros 726 edificios de apartamentos residenciales evaluados como de menor riesgo han sido dados de baja del programa, lo que hace un total de 1.206 edificios en total con resultado”.

Trabajo en CSV en proceso. Foto: CSV

De hecho, a diferencia de muchas otras jurisdicciones que, siete años después del mortal incendio de la Torre Grenfell que conmocionó al mundo, todavía están lidiando con los difíciles problemas de determinar dónde se ha instalado un revestimiento combustible peligroso y cómo hacerlo seguro, Cladding Safety Victoria dice que espera completar la mayor parte de su trabajo de reducción de riesgos en los edificios residenciales de alto riesgo del estado para fines de 2025.

O'Brien, un ex funcionario de modales apacibles y con experiencia en economía, ha dirigido uno de los primeros organismos públicos del mundo que se ocupa principalmente de la seguridad del revestimiento desde su creación en diciembre de 2022 con 600 millones de dólares australianos (398 millones de dólares estadounidenses) de financiación pública.

Se trata de un avance que está siendo seguido de cerca por gobiernos, propietarios de edificios, arrendatarios y constructores de todo el mundo, donde miles de personas han tenido que vivir en edificios posiblemente envueltos en los mismos paneles de material compuesto de aluminio (ACM) utilizados en la Torre Grenfell, lo que hace que sea imposible venderlos o asegurarlos.

¿Qué es Cladding Safety Victoria?

Después de informar a los gobiernos del Reino Unido, Escocia e Irlanda, O'Brien dice que el gobierno de Victoria ha sido pionero en un modelo de cómo arremangarse y continuar con la difícil tarea de encontrar una solución para la crisis mundial de revestimiento combustible.

A pocos pasos de la oficina de O'Brien en Docklands se encuentra el edificio Lacrosse, un bloque que contiene dos torres de 21 pisos, una de las cuales se incendió dramáticamente en 2014, y que posteriormente se descubrió que había usado revestimiento ACM, lo que llevó al gobierno victoriano a comenzar a trabajar para identificar otros edificios que utilizan sistemas de revestimiento similares, trabajo que se aceleró en 2017 a raíz de la tragedia de Grenfell.

Según O'Brien, según el modelo CSV, el proceso se ha dividido en tres etapas clave: auditar los materiales de revestimiento utilizados en los edificios; priorizar los edificios con mayor riesgo para realizar las tareas de remediación más rápidas; y contratar equipos de contratistas para remediarlos, a veces pagados por el estado.

En 2017, un grupo de trabajo creado especialmente para abordar los riesgos del revestimiento combustible de Victoria encargó una auditoría a nivel estatal en la que un inspector de construcción municipal evaluó todos los edificios residenciales incluidos con tres pisos o más (un total de más de 2000 edificios), ya sea examinando los documentos de construcción para ver qué tipo de revestimiento se utilizó o mediante inspecciones en el lugar.

Dan O'Brien, director ejecutivo de Cladding Safety Victoria. Foto: CSV

Los datos de los inspectores fueron revisados por un panel de expertos utilizando una herramienta de evaluación de riesgos que puntuó cada edificio en función del peligro de incendio en función del tipo de revestimiento utilizado, el diseño del edificio y las medidas de seguridad ya establecidas. A partir de esto, los edificios pudieron clasificarse en términos de riesgo como extremo, alto, moderado o bajo.

Luego, el Ministro de Planificación de Victoria otorgó autoridad regulatoria para los edificios considerados de riesgo extremo o alto a CSV, donde fueron nuevamente reevaluados para el riesgo de revestimiento según un nuevo modelo de Protocolos para Mitigar el Riesgo de Revestimiento (PMCR) que el organismo desarrolló con el Instituto Real de Tecnología de Melbourne y la Organización de Investigación Científica de la Commonwealth, y los edificios evaluados con los niveles más altos de riesgo fueron elegibles para la financiación estatal.

“No hay duda de que la financiación pública para las obras en los edificios más peligrosos fue un elemento clave para la rapidez y eficacia del enfoque general”, afirma O'Brien. “Pero el desarrollo posterior de la metodología PMCR es el verdadero punto de inflexión”.

“Este enfoque no sólo ha ayudado mucho a los propietarios en términos del impacto financiero y de desenredar lo que, para la mayoría, había sido una pesadilla burocrática y técnica”, añade O'Brien. “Ha permitido a Victoria afrontar un riesgo más importante del que hubiera sido posible de otro modo”.

Evaluación de edificios con mayor riesgo

A medida que avanza en la lista de edificios prioritarios, O'Brien dice que su equipo luego trabaja con corporaciones de propietarios (empresas propiedad en común de los propietarios de departamentos en un bloque) para ayudarlos a designar un gerente de proyecto profesional de un panel establecido por CSV.

A continuación, los directores de proyectos que trabajan en proyectos financiados deben firmar un contrato en el que se comprometen a actuar en interés tanto de los propietarios como de CSV.

“Antes de la creación de CSV, se esperaba que las corporaciones de propietarios identificaran y designaran a su propio gerente de proyectos. En la práctica, esto creó un riesgo significativo de conflicto de intereses”, afirma O'Brien. “CSV tomó el control del proceso al establecer un panel de firmas profesionales de gestión de proyectos”.

A continuación, el director del proyecto y la corporación de propietarios eligen a sus contratistas preferidos para llevar a cabo los trabajos de remediación de otra lista aprobada por CSV, una elección que nuevamente es verificada dos veces por CSV.

“Estos constructores provienen de diferentes orígenes y varían en tamaño, lo que refleja la amplia gama de edificios que se someten a trabajos de rectificación de revestimientos en el marco del programa de CSV”, afirma O'Brien. “Todos los constructores han firmado los mismos términos contractuales, lo que elimina las largas negociaciones contractuales después del proceso final, agilizando el flujo de trabajo general”.

O'Brien da el ejemplo de un edificio de apartamentos de cuatro pisos con algún revestimiento combustible en las paredes externas, aunque no hay suficiente conectividad entre los apartamentos como para que el riesgo sea inaceptable.

Los contratistas de CSV en acción. Foto: CSV

Hasta hace muy poco, dice, los propietarios de un edificio de este tipo gastaban decenas de miles de dólares en consultores privados para evaluar el riesgo y concluían que había que quitar el revestimiento y reemplazarlo a un costo de un millón de dólares australianos (666.000 dólares estadounidenses) o más, y los propietarios individuales debían afrontar facturas de entre 50.000 dólares australianos (33.000 dólares estadounidenses) y 100.000 dólares australianos (66.500 dólares estadounidenses), dependiendo del número de apartamentos del edificio.

“Según el sistema que hemos implementado, que está respaldado por una directriz y una política del gobierno, CSV evalúa el edificio y brinda asesoramiento sobre mitigación, trabajando directamente con los reguladores para buscar un acuerdo tanto sobre la evaluación como sobre la mitigación y luego brindando este asesoramiento a los propietarios”, dice O'Brien.

“En muchos casos hemos logrado un acuerdo en el que no es necesario hacer nada. En otros casos, se requieren algunas obras, pero pueden ser tan sencillas como mejorar los sistemas de detección del edificio. ¿El resultado? A los propietarios que se enfrentaban a costes de más de un millón de dólares australianos se les ofrece una solución aprobada oficialmente que se puede implementar por unos pocos miles de dólares. Se puede imaginar el impacto en los propietarios afectados”.

Otro problema que la agencia ha estado enfrentando, dice O'Brien, a raíz del incendio de Grenfell, ha sido la renuencia de las aseguradoras de responsabilidad profesional a cubrir a contratistas, subcontratistas, arquitectos, topógrafos, gerentes de proyectos e ingenieros de seguridad contra incendios que realizan trabajos de remediación de revestimientos en respuesta a reclamos legales potencialmente costosos.

Proporcionar seguro

Un gran número de proveedores de seguros PI han dejado de emitir cobertura sin exclusiones, incluso para materiales de revestimiento defectuosos, lo que hace imposible que varios contratistas locales presenten ofertas para el trabajo.

Como resultado, CSV concertó una póliza para todo el programa con la aseguradora Lockton Companies Australia que brinda indemnización por responsabilidad en la construcción y trabajos contractuales.

Por supuesto, la estrategia de CSV de proporcionar fondos estatales únicamente a los edificios considerados con mayor riesgo de incendio en el revestimiento sigue dejando a miles de propietarios de apartamentos con dificultades para vender sus apartamentos y con facturas de reparación de muchos miles de dólares. Además, aunque los equipos descubren con frecuencia otros defectos en los edificios que investigan, estos siguen siendo responsabilidad de los propietarios.

Y después de analizar datos de 804 de los edificios en los que ha trabajado en un informe reciente, O'Brien y su equipo están presionando para establecer estándares legales más estrictos que requerirían que los topógrafos, dibujantes, arquitectos e ingenieros de seguridad contra incendios certifiquen el cumplimiento de los códigos de construcción para los edificios de apartamentos.

“En retrospectiva, CSV, como organización nueva, confió demasiado en la información, las opiniones y las evaluaciones que heredó del mundo existente de profesionales y reguladores del sector de la construcción”, dice O'Brien.

“Analizamos los registros de casi mil edificios de nuestro programa para comprender cómo se llegó a utilizar el revestimiento combustible y los resultados mostraron fallos en la mayoría de los grupos profesionales involucrados y en la mayoría de las etapas”.